private banking magazin: Herr Knichel, 2011 waren Sie Gründungsaktionär von Tresono, was ist das Besondere an dem Family Office?
Stephan Knichel: Wir sind als klassisches Single Familiy Office gestartet, mit der Familie Unger, die nahezu paritätisch im Aktionärskreis vertreten war. In den vergangenen Jahren haben wir die Tresono dann zu einem Multi Family Office ausgebaut. In mehreren Schritten haben sich Unternehmerfamilien beteiligt, heute haben wir sieben Familien im Aktionärskreis, die nahezu gleichgewichtet knapp zwei Drittel der Anteile halten. Insgesamt haben wir rund 30 Mandanten, die wir teils vollumfänglich, teils in projektbezogenen Themen beraten. Ein Drittel der Anteile liegt beim Team – unsere Mitarbeiter sind mehrheitlich an Tresono beteiligt.
Warum ist das so?
Knichel: Die Idee dahinter ist, dass wir das Family Office für Unternehmer sind und dass unsere Mitarbeiter von dieser Idee überzeugt und deshalb beteiligt sind. Das und unsere Aktionärsstruktur sind mit Sicherheit ein Alleinstellungsmerkmal. Zudem ist und bleibt für uns besonders wichtig, dass wir ein unabhängiges Family Office sind. Wir haben keine eigenen Produkte, keine eigenen Vermögensverwaltungsaktivitäten und haben seit der Gründung einen besonderen Fokus auf Immobilien.
Warum der Schritt von Single- zu Multi Family Office und warum Immobilien?
Knichel: Erfahrungen, die wir bei dem Aufbau von Strukturen des Single Family Offices gesammelt haben, können weiteren Familien zugutekommen. Unsere Gründerfamilie war auch daran interessiert, am Netzwerk anderer Familien zu partizipieren und die Tresono hierfür als Plattform zu nutzen. Immobilien sind bei nahezu allen Familien ein wichtiger Bestandteil des Vermögens. Gleichzeitig werden viele Bestände nicht aktiv im Sinne eines Portfoliomanagements bewirtschaftet. Hierin haben wir für uns die Chance gesehen, uns vom Wettbewerb zu differenzieren.
Ist Familie Unger nach wie vor mit an Bord?
Knichel: Familie Unger ist nach wie vor dabei. Es war bereits bei Gründung abgesprochen, dass bei Interesse weiterer Familien die Bereitschaft besteht, Aktien abzugeben. Im Übrigen vollziehen wir derzeit den für jedes Family Office extrem wichtigen Prozess der Nachfolge. Das betrifft alle Ebenen und fängt mit dem Vorstand an, geht über den Aufsichtsrat und den Aktionärskreis. Ich bin jetzt 61 Jahre alt und möchte eine organisierte und strukturierte Übergabe sicherstellen, auch wenn ich noch einige Jahre arbeiten möchte.
Selbstverständlich möchten mögliche neue Mandaten wissen, wie lange die Ansprechpartner noch an Bord sind. Solche Überlegungen haben einen großen Einfluss darauf, mit welchem Family Office schlussendlich zusammengearbeitet wird.
Haben Sie für sich schon ergründet, ob Sie jemand sind, der gut loslassen kann?
Knichel: Ich kann gut loslassen. Ich bin auch der Meinung, dass jeder ersetzbar ist. Man darf nie glauben, man sei unersetzbar. Das ist der größte Fehler, den man machen kann. Das ist auch eine Frage der persönlichen Einstellung und Lebensplanung. Man braucht Mitarbeiter, denen man vertraut. Jeder kann von einen auf den anderen Tag ausfallen.
Immobilien tragen wesentlich zum Erlösvolumen bei Tresono bei, seit 2019 verantworten Sie, Herr Tomitza die Geschicke in diesem Kernbereich ...
Sven Tomitza: Genau, seit 2019 bin ich bei der Tresono. Vor dieser Zeit war ich auf der Konzernseite tätig, war bei der LEG Immobilien für das Transaktionsgeschäft verantwortlich, zuvor bei der Deutschen Wohnen, kannte also in erster Linie das Konzernleben.
Warum der Wechsel?
Tomitza: Das institutionelle Geschäft gefällt mir nach wie vor gut. Es ist berechenbar, was Vorteile mit sich bringt. Aber am Ende des Tages sind es in der Regel doch stets dieselben Fragestellungen in einem engen Geschäftszweck. Deshalb suchte ich eine neue Herausforderung und bin im Zuge einer Transaktion auf Tresono aufmerksam geworden. Hier begeistert mich das breite Spektrum an Persönlichkeiten und Handlungsmöglichkeiten. Wir arbeiten für Menschen, die nicht zwingend im Geschäft mit Immobilien zuhause sind.
Das hat zur Folge, dass man Mandanten auf der einen Seite viel inhaltliches Neuland näherbringen kann, auf der anderen Seite aber auch selber lernen kann – beides macht Freude. Ein weiterer Grund ist, dass ich zusammen mit unseren Kunden fernab von feststatuierten Prozessen spannende Immobilienthemen mit Leben füllen kann. Denn wir setzen Transaktionen, Bestandsentwicklungen oder eine ganze Immobilienstrategie für und mit branchenfernen Personen um. Dieser Facettenreichtum, auch auf der zwischenmenschlichen Seite, kommt mir sehr entgegen.
Herr Knichel sprach ja bereits an, dass es in ihrem Geschäft sehr menschelt – jeder Kunde ist anders, es gibt keine vorgestanzten Schablonen – inwieweit mussten Sie sich darauf einstellen, oder ihre Arbeitsweise umstellen?
Tomitza: Bevor ich zu Tresono kam, war ich stärker inhaltlich getrieben – immer als Teamplayer in einem Gesamtprozess - , aber es ging viel um Kennzahlen. Die sind selbstverständlich auch heute wichtig, aber am Ende ist eine weitere Frage ausschlaggebend: Kann ich, als Vermögensinhaber, der Person am anderen Ende des Tisches vertrauen. Ein Großteil unserer Klienten lebt zurückgezogener. Niemand von ihnen möchte, dass Unbeteiligte ihre Vermögensverhältnisse kennen. Sie sind, was ihre Umwelt angeht, sehr vorsichtig.
Was bedeutet das für Sie?
Das ich gar nicht weiß, ob ich mich groß verändert habe. Aber ich darf meine Fähigkeit, empathisch agieren und individuelle Sichtweisen des Mandanten nachvollziehen zu können, nun stärker ausleben. Ein leitender Mitarbeiter eines institutionellen Investors hat seine klaren Ziele, das „emotionale Mitnehmen“ des Arbeitgebers ist qua Geschäftszweck kaum gefragt. Arbeiten bei Tresono ist auch Empathie- und Charakterschulung. Es ist die Verbindung von hohem fachlichen Know-how mit einem sehr menschennahen Ansatz.
Ihr Start war vor diesem Hintergrund sicher nicht einfach, Stichwort Corona. Zwischenmenschliche Beziehungen wurden stark erschwert, der Immobilienmarkt – insbesondere für Büros – empfindlich getroffen…
Tomitza: Wir setzen eine gewisse Immobilien-Strategie-Findung voraus, oder entwickeln diese mit unseren Mandanten. Wir wissen: Nicht jede Immobilie ist für jeden Typ Familie passend. Die eine Familie ist auf Wohnungen fokussiert, eine andere bleibt im gewerblichen Bereich, wieder andere haben aufgrund ihrer Herkunft eine große Affinität zu Logistik oder eine Historie beispielsweise mit Ärztehäusern. Die Diskussion rund um Büro-Immobilien haben wir dementsprechend nur mit einem Teil unserer Mandanten. Tatsächlich diskutieren wir aber mit allen Familien, was die Immobilie von heute und morgen ist.
Wie kann ich mir das vorstellen?
Tomitza: Dabei geht es nicht um absurde futuristische Gebilde, wir merken aber sehr wohl, dass sich die Sicht auf die Immobilie wandelt. Sie gilt als der stabile Anker im Vermögen. Der Cashflow ist zuverlässig. Und gerade im Bereich der Büros versuchen wir verstärkt, uns die Brille des Mieters aufzusetzen. Er ist am Ende der Garant für den Miet-Cashflow. Der Mieter ist aktuell mit zwei Situationen konfrontiert. Zum einen hatte die Pandemie die ganze Bürowelt auf den Kopf gestellt. Dort, wo es möglich ist, wird Homeoffice angeboten. Diese Art des Arbeitens hat sich ein Stück weit etabliert. Daraus resultiert die Frage, wie ich als Mieter mit meinen Flächen umgehe. Deshalb schauen wir verstärkt auf soziale Aspekte, also das S in ESG.
Der Arbeitgeber muss seinen Mitarbeitern etwas bieten können. Das Büro war lange auch Identifikationsraum mit dem Arbeitgeber, der Firma. Mitarbeiter, die ausschließlich im Homeoffice arbeiten, bekommen dieses Miteinander, diesen Spirit, den ein Unternehmen – auch über moderne, kreative, gut durchdachte Büroräumlichkeiten – aufbauen kann im Zweifelsfall gar nicht mit. Gerade in einer Zeit, in der es zunehmend schwierig ist, Fachkräfte zu finden, muss ich diesen einen Vorteil zum Homeoffice bieten können, oder zumindest eine willkommene Ergänzung dazu bereitstellen.
Wie muss das Büro von heute aussehen?
Tomitza: Das fängt bei einem durchdachten Raumkonzept an. Beispielsweise muss es Rückzugsmöglichkeiten geben, ergänzend dazu eventuell Sporträume oder einen Yoga-Raum. Der Arbeitgeber muss das individuell an seine Mitarbeiter anpassen, sie vielleicht sogar – wenn durch den Vermieter möglich – an der Planung beteiligen. Während Corona haben wir alle das Arbeitsleben mehr mit dem Privatleben verzahnt, das sollte nun auch ein Stück weit im Büro möglich sein. Ob dies nun Freizeitthemen sind oder auch die Möglichkeit alltägliches zu erledigen, wie beispielsweise der ersparte Gang zur Reinigung oder die Annahme oder den Versand von Päckchen.
In der Ampel-Regierung gibt es Stimmen, welche die Index-Miete begrenzen möchten, was halten Sie davon, insbesondere vor dem Hintergrund des Mangels an Wohnimmobilien?
Tomitza: Die Indexmiete gibt es seit einer langen Zeit, dass sie so intensiv genutzt werden kann, wie derzeit, ist in ihrer Historie relativ einmalig – insbesondere auf dem derzeitigen Mietniveau. Selbstverständlich haben wir bereits 2022 das Thema Indexvermietung mit Mandanten besprochen. Unsere Meinung dazu ist, dass die Indexmiete ein Stück weit ein Scheinschutz ist. Natürlich werden Immobilien wegen des stabilen Cashflows eingekauft. Egal, was passiert, die Miete kommt. Während Corona war das nicht so selbstverständlich. Viele Mieter, gerade im Einzelhandel, haben harte Jahre hinter sich. Nun sind diese mit hohen Energiekosten konfrontiert und Mitarbeitern, die ebenfalls Ansprüche an einen Inflationsausgleich haben.
Als Eigentümer einer Immobilie ist es notwendig, hier mit Fingerspitzengefühl zu agieren. Sollte der volle Index wirklich auf den Mieter übertragen werden? Sollte ich alle Möglichkeiten, die ich rechtlich habe, wirklich ausschöpfen, um ökonomisch bestmöglich zu partizipieren? Macht ein Vermieter das, ist die Gefahr relativ groß, dass er den langfristigen Cashflow riskiert, den er mit der Immobilie einkauft. Der Mieter kann sich die Immobilie im Zweifelsfall nicht mehr leisten. Neuvermietungs- und gegebenenfalls Umbaukosten, Mietausfall und weitere nachteilige Themen sind dann die Folge.
Was raten Sie Ihren Mandanten?
Tomitza: Dass sie sich jede ihrer Immobilien, jeden ihrer Mieter sehr individuell anschauen. Langfristige Partnerschaften, die gewachsen sind, sollten nicht leichtfertig aufs Spiel gesetzt werden.
Knichel: Ich denke, viele der privaten Vermieter haben das sehr wohl vor Augen und auch das Gespür dafür, inwieweit langfristige Mieter geschont werden müssen. Da unterscheiden sich unsere Klienten vielleicht ein Stück weit von sehr großen institutionellen Vermietern.
Würden Sie sagen, in ihrem Bereich regelt der Markt sich selbst. Die Politik nimmt sich des Themas wohl auch an, weil es derzeit populär ist?
Tomitza: Ein Stück weit ist das so. Selbstverständlich wollen Family Offices Geld verdienen, auch gerne so viel wie möglich, aber nicht um jeden Preis. Es gibt keine dritten Gesellschafter, die Zahlen sehen wollen oder einen Exit vor Augen haben. Unsere Klientel hält die Immobilie langfristig im Bestand. Dazu gehört, dass sie laufend modernisiert und technisch instandgehalten wird, aber eben auch die Beziehungspflege zu den Mietern. Ein Augenmaß was Mieterhöhungen angeht, ist zwingend notwendig.
Sie sagen technisch instand halten, Wirtschaftsminister Robert Habeck hat sehr ambitionierte Pläne was Heizung, Dämmung und weiteres angeht. Enteignung durch die Hintertür sagen einige, wie schätzen sie das Thema ein?
Tomitza: Auch unsere Mandanten haben sanierungsbedürftige Objekte. Deshalb beobachten wir sehr genau, welche Ideen in Berlin kreiert werden. Grundsätzlich haben wir Verständnis dafür, was mit der EU-Taxonomie verfolgt wird. Dieses Ziel, mehr Nachhaltigkeit, gehen grundsätzlich auch alle mit. Über die Wege dorthin kann gestritten werden. In der praktischen Sicht, wie der Vorschlag von Robert Habeck funktionieren könnte, halten wir den Vorstoß bereits jetzt für gescheitert. Wärmepumpen, Solarpaneele und weitere Komponenten sind in dem Umfang, der benötigt werden würde, gar nicht produzierbar.
Wenn alles produziert werden könnte, wäre die nächste Frage: Wer soll das alles einbauen und warten? Die Immobilien in Deutschland müssen energetisch besser werden, wie das geschehen kann, muss aber realistisch eingeschätzt werden – gerade von der Politik. Wir nehmen das Thema sehr ernst, lassen uns aber nicht verrückt machen.
Was muss eine Immobilie vermissen lassen, dass Sie dem Besitzer raten, diese doch lieber zu veräußern?
Tomitza: Die EU-Taxonomie ist noch sehr jung. Was die konkreten Maßnahmen und Umsetzungsmöglichkeiten angeht und wie deren Evaluierung erfolgt, ist in einigen Fällen noch nicht konkret. Zunächst haben alle auf das E von ESG geschaut. Uns ist, wie bereits erwähnt, das S ebenfalls sehr wichtig. Habe ich eine rundum erneuerte Immobilie, finde aber keinen Mieter, weil die S-Faktoren nicht berücksichtigt wurden, habe ich trotzdem verloren. Vor diesem Hintergrund sage ich: Ja, wir schauen uns jede Immobilie genau an und wissen, dass nicht jede eine 100-Prozent-Immobilie werden kann. Es kann auch ambitioniert sein, eine Immobilie auf ein Level von 65 Prozent Zielerreichungsgrad zu heben. Unser Ansatz ist es, ein gewisses Level zu erreichen und dann nach Möglichkeit zu halten, dann haben wir in der Gesamtheit etwas getan, wohlwissend, dass es keine Top-Immobilie wird.
Warum reicht Ihnen das?
Tomitza: Der Immobilien-Transaktionsmarkt ist am Boden. Sanierungsbedürftige Immobilien zu verkaufen, bringt nicht viel. In den Köpfen der Eigentümer sind ideelle Buchwerte verankert, die derzeit nicht erfüllt werden können. Es liegt in der Natur eines jeden, nichts unter Wert verkaufen zu wollen. In dem Moment, in dem ich eine – unter ESG-Gesichtspunkten – schlechte Immobilie verkaufe und eine gute kaufe, hat sich mein persönliches Portfolio vielleicht optimiert, das Gesamtportfolio hat sich aber nicht verändert und insofern wäre die Zielsetzung der EU-Taxonomie aus der Gesamtbrille nicht erfolgreich gewesen.
Wie meinen Sie das?
Tomitza: Die EU-Taxonomie wurde mit einem klaren politischen Willen und vor dem Hintergrund einer der wichtigsten Fragen unseres Planeten initiiert. Wenn die Marktakteure, die dazu in der Lage sind, einfach ihre Portfolios optimieren und „alt gegen neu“ tauschen, hat sich mit Blick auf deren Teilportfolios die ESG-Qualität verbessert, aber in der Summe hat sich nichts geändert. Die Ziele können nur erreicht werden, wenn jeder mindestens ein bisschen an der Optimierung seiner Immobilie arbeitet.
Den zweiten Teil des Interviews finden Sie hier.
Über die Interviewten:
Stephan Knichel ist Vorstandvorsitzender des Tresono Family Office, welche er 2011 mitgegründet hat. Vor dieser Zeit war er über 23 Jahre bei
Sven Tomitza ist seit 2019 beim Tresono Family Office, Mitglied der Geschäftsleitung und Bereichsleiter Immobilien. Er ist für die Strategie- und Transaktionsberatung im Immobilienbereich verantwortlich. Seit 2004 ist er im Transaktionsgeschäft tätig und war zuletzt fünf Jahre Geschäftsführer und Verantwortlicher für das Transaktionsgeschäft der Leg Immobilien.
Über das Tresono Family Office
2011 als Single Family Office mit der Familie Unger gestartet, ist Tresono heute ein Multi Family Office mit sieben Familien im Aktionärskreis. Dazu kommen rund 30 Mandanten, die individuell beraten werden.