Nicht nur Strom, Gas und Lebensmittel werden immer teurer, auch bei den Mietpreisen ist insbesondere in den vergangenen zwei Jahren ein deutlicher Anstieg festzustellen. Gut aufgestellt sind Investoren, die mit ihren Mietern einen sogenannten Indexmietvertrag vereinbart haben. Ein solcher Vertrag hat aber auch für Mieter Vorteile.
Was ist die Indexmiete?
Ein Index-Mietvertrag sieht regelmäßige Mieterhöhungen vor, welche an den sogenannten Verbraucherpreisindex, also die Inflationsrate, gekoppelt sind. Dieses Vorgehen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten, wonach „die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren können, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“
Bei der aktuellen Inflationsrate von plus 8,7 Prozent (Februar 2023) bedeutet das, dass die für Städte ab 100.000 Einwohner durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,30 Euro auf 9,02 Euro steigt.
Index-Mietverträge geben Investoren Planungssicherheit
Steigt die Inflation, entstehen auch für Grundstückseigentümer und somit Investoren mehr Kosten und Ausgaben. Für institutionelle Investoren stellt die Indexmiete also eine Planungssicherheit dar, da die realen Mieteinnahmen gleich bleiben. Zudem werden Aufwände und Konflikte reduziert, denn sowohl Vermieter als auch Mieter haben eine transparente Vereinbarung.
Für den Mieter hat die Indexmiete den Vorteil, dass zusätzliche Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete oder Mieterhöhungen nach Modernisierungen weitestgehend ausgeschlossen sind. Somit können Investitionen wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen in den Gebäuden und Wohnungen sicher geplant und vorbereitet werden. Solche Maßnahmen müssen sehr frühzeitig geplant, Handwerker gebunden und koordiniert werden. Wenn Investoren also ihre realen Mieteinnahmen kennen, können diese ohne größere Risiken derartige Investitionen tätigen.
Auch bei Mietwohnungs-Neubauprojekten, die übrigens in der aktuellen Phase für Deutschland zwingend notwendig sind und derzeit leider viel zu stark ausgebremst werden, gibt dieses Vorgehen Sicherheit für Investitionen: Wer eine achtstellige Summe in ein neues Gebäude investiert, strebt verständlicherweise eine Refinanzierung an und will am Ende Gewinn erwirtschaften – und das Geld im besten Fall wieder in den Bau weiterer Mietwohnungen reinvestieren.
Verbot der Indexmiete würde Wohnungsnot befeuern
Ein Verbot von Index-Mietverträgen, wie es derzeit in der Politik diskutiert wird, hätte für Investoren, ganz besonders aber für den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt, fatale Folgen: Risiko und Aufwand steigen, Erfolgsaussichten sinken und letzten Endes werden noch weniger Wohnungen gebaut als ohnehin schon. Die zuletzt deutlich erschwerten Bedingungen für den Neubau sowie die umfangreichen Sanierungspflichten sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.
Festzuhalten ist, dass die Indexmiete eine gute Möglichkeit ist, um die Miete in einer moderaten Art jährlich anzupassen. Die Vorteile überwiegen hier nicht nur für den Vermieter, sondern kommen aufgrund der Vermeidung von Streitigkeiten über Mietanpassungen auch dem Mieter zugute. Dieses transparente Miteinander sollte und darf nicht gekippt werden.
Umfeld für Wohnungsneubau ist angespannt
Die größte Herausforderung im aktuellen Umfeld ist schon jetzt, die Wirtschaftlichkeit kommender Projektentwicklungen sicherzustellen. Durch permanent neue gesetzliche Anforderungen an Neubauten steigen die Herstellkosten, gleichzeitig sehen sich Kaufinteressenten immer höheren Zinslasten ausgesetzt und agieren deutlich zögerlicher. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach geeigneten Wohn- und Gewerbeimmobilien größer als das Angebot. Dieser Bedarf kann leider auch nicht durch Neubau gedeckt werden. Hier muss die Politik aktiv werden, um das von der Bundesregierung festgelegte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr auch nur annähernd erfüllen zu können.
Um das zu erreichen, muss die Verbotspolitik ein Ende finden. Der Industrie muss genügend Spielraum für Lösungen gelassen werden. Der Ausschluss und Verbot von etablierten Technologien, anstatt die Weiterentwicklung zu fördern, ist aus meiner Sicht der falsche Weg. Lösungswege dürfen nicht von vorneherein ausgeschlossen werden, weil aktuell kein Lösungsansatz erkennbar ist. Die Forschung und Weiterentwicklung von Technologien ist unverzichtbar, auch wenn diese nicht innerhalb von wenigen Monaten erfolgen kann und wird.
Aus meiner Sicht muss der Wohnungsbau kurzfristig stärker gefördert werden. Gerade in der jetzigen Zeit ist dieser Schritt zielführend, um die entscheidenden Rahmenbedingungen zu schaffen und mutige Entscheidungen zu belohnen. Klar ist: Nur finanzierbare, energieeffiziente Immobilien werden in Zukunft erfolgreich sein. Langfristig muss der Markt natürlich ohne große Förderungen bestehen. Das wird aber erst gelingen, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern. Eine Entbürokratisierung ist dringend notwendig, um die oftmals sehr langwierigen Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und die Herstellkosten zu senken. Dafür muss die Politik den Städten unter die Arme greifen und die Möglichkeiten schaffen, geeignete Veränderungen anstoßen zu können. So wäre allen geholfen und der Bau neuer Wohnungen kann zügig beginnen. Das wäre im Interesse aller Beteiligten, Politik, Investoren und Mieter.
Über den Autor
Nach seinem 2008 abgeschlossenen Fachschulstudium war Michael Weniger als Projektkalkulator beim europaweit agierenden Fenster- und Fassadenbauunternehmen Gebrüder Schneider Fensterfabrik in Stimpfach (Baden-Württemberg) tätig. Sein Einstieg bei Project PI Immobilien fand Anfang 2011 statt. Anfang 2014 übernahm er die Leitung des Unternehmensbereichs Projektsteuerung, im November 2014 wurde ihm Prokura erteilt. Seit Februar 2016 ist Weniger Vorstand, seit Mai 2019 Vorstandsvorsitzender der Project Real Estate.
Über Project Immobilien
- Gründung: 1995
Standorte: Bamberg, Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland, Rhein-Main und Wien
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Mitarbeiter: gut 500
Fonds: 38 aufgelegte Immobilien- beziehungsweise Immobilienentwicklungsfonds im Publikumsbereich sowie semi-professionelle und institutionelle Fonds und weitere Private Placements
Fondsvolumen: Gut 1,4 Milliarden Euro historisch platziertes Eigenkapital
Objektvolumen: Gut 3,4 Milliarden Euro