Die Intreal Solutions, IT-Dienstleister und Tochtergesellschaft der Service-KVG Intreal, hat zusammen mit der International Real Estate Business School der Universität Regensburg (Irebs) eine Performanceanalyse von 26 Artikel-6-Fonds und zehn Artikel-8-Fonds durchgeführt. Ergebnis der Studie: Artikel-8-Fonds erreichen den Break-Even-Punkt – der Zeitpunkt, ab dem Fonds positive Renditen über den internen Zinsfuß (IRR) generieren – tendenziell rund 1,7 Monate früher als Artikel-6-Fonds.
Performance von Artikel-8-Fonds: Untersuchung entkräftet Verdacht
„Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen im Kern, dass Artikel-8-Fonds im frühen Stadium ihres Lebenszyklus aus Anlegersicht keine signifikant schlechtere Performanceverläufe aufweisen als Artikel-6-Fonds“, sagt Annika Dylong, Leiterin Beratung und Services bei Intreal Solutions. Im Gegenteil: Die Artikel-8-Fonds erreichten in dem Datensatz vor ihren Artikel-6-Peers positive Renditen. „Wir haben vor unserer Auswertung angenommen, dass Artikel-8 Produkte auch in frühen Phasen länger deutlich negativere Renditeentwicklungen aufweisen als Artikel-6 Produkte. Diesen Verdacht können wir mit dieser ersten Untersuchung vorsichtig entkräften“, so Dylong.
Die Analyse der Renditeentwicklung über den internen Zinsfuß auf Ebene des Vehikels wurde gewählt, um die Performance aus Sicht der Investoren zu bewerten. „Hier haben wir aus dem Markt oft die Befürchtung vernommen, dass Nachhaltigkeit auf Ebene des Vehikels zu deutlich erhöhten Kosten und damit zu negativem Performanceeinfluss führt. Wir finden in unseren Daten keine Grundlage für diese Aussage“, so Dylong weiter.
Höhere anfängliche Kosten bei Artikel-8 oder Artikel-9-Fonds
© Intreal Solutions
Die Auswertung analysiert sowohl die absolute Höhe als auch den zeitlichen Verlauf der Renditeentwicklung auf Fondsebene. Diese Entwicklung nimmt einen J-förmigen Verlauf (J-Kurve). Die anfängliche Vermutung bezüglich der Renditeentwicklungen war, dass die Auswahl von geeigneten Immobilien, die die ESG-Kriterien der Fonds erfüllen, länger dauert als die Akquise einer konventionellen Immobilie. Zudem sind höhere anfängliche Kosten wie beispielsweise eine umfassendere – und damit teurere – Due-Diligence bei Ankäufen denkbar, die die ESG-Kriterien des Fonds mit abdeckt. Auch Dokumentation und Reporting sind in der Regel bei Artikel-8 oder Artikel-9-Fonds aufwendiger und kostenintensiver.
Der erforderliche Zeitaufwand und die damit einhergehenden Zusatzkosten müssten eigentlich die Rendite der Anleger schmälern. Die Analyse der Irebs und Iintreal Solutions zeigt allerdings, dass die Rendite von Artikel-8-Fonds anscheinend nicht durch höhere Vorabkosten beeinträchtigt wird. Die Fonds in der Stichprobe entwickelten sich in der Anfangsphase gegenüber Artikel-6-Fonds besser und die Phase negativer Rendite war zeitlich kürzer.
„Dafür kann es zwei Gründe gebe:. Es scheint, dass die Auflagekosten sowie Due-Diligence- und Akquisitionsprozesse der Immobilien nicht von der Klassifizierung der jeweiligen Fonds abhängen. Eine andere Möglichkeit ist, dass sich die anfänglich höheren Kosten nach der Stabilisierung des Cash-Flows schneller amortisieren“, kommentiert Dylong.
Offenlegungsverordnung: Weitere Auswertungen zur Renditeentwicklung notwendig
Laut Angaben der Studienautoren handelt es sich bei der Untersuchung um eine erste Analyse zum Verhalten von Immobilienfondsrenditen unter der neuen ESG-Regulatorik auf EU-Ebene. Die Intreal gibt mit dieser Auswertung einen ersten Anhaltspunkt für den Einfluss der Klassifizierung nach Offenlegungsordnung und die Performance der Immobilienfonds. Es seien jedoch weitere Auswertungen zur langfristigen Renditeentwicklung von Fondsvehikeln unter der Offenlegungsverordnung notwendig.
Prinzipiell folgt die Renditeentwicklung neu aufgelegter Immobilienfonds im Anfangszeitraum nach Auflage einem typischen Muster: Die kurzfristige Wertentwicklung ist in der Regel durch hohe Vorabkosten geprägt, zu denen unter anderem Administrationskosten, Steuern, Notargebühren und alle Due-Diligence-Kosten gehören. Zudem werden die Gelder der Anleger nicht sofort mit Anlauf des Fonds abgerufen, sondern sukzessive mit dem Erwerb der für den Fonds geeigneten Immobilien. Beide Faktoren führen dazu, dass die Fonds vor allem zu Beginn eine negative Performance aufweisen, die erst nach einer gewissen Zeit positiv wird. Aufgrund des Verlaufs wird diese Kurve auch als J-Kurve bezeichnet.
Methodik der Untersuchung
Um die IRR-Verläufe der Fonds zu analysieren, wurde der mittlere interne Zinsfuß für beide Fondskategorien berechnet und über die Zeit hinweg seit Auflage der Fonds dargestellt. Die beiden entstandenen J-Kurven wurde danach in ihrer absoluten Höhe als auch ihrem Schnittpunkt mit der Nulllinie (Break-Even) analysiert. Der mittlere IRR der Artikel-8-Fonds ist im Ergebnis flacher und schneidet die Nulllinie schneller als die Kurve der Artikel-6-Fonds.