Zum zehnten Mal hat Universal Investment eine jährliche Immobilien-Umfrage durchgeführt. Das Ergebnis: Portfolios deutscher institutioneller Anleger werden zunehmend breit nach Nutzungsarten und geografischen Zielmärkten diversifiziert. Während der deutsche Heimatmarkt und das europäische Ausland weiterhin einen Großteil des investierten Vermögens ausmachen, legten im vergangenen Jahrzehnt insbesondere Nordamerika und Asien deutlich an Bedeutung zu.
Knapp 95 Prozent der Befragten halten Immobilien für einen wirksamen Inflationsschutz
Bei den Nutzungsarten lässt 2022 der Sondereffekt der Corona-Pandemie nach, wovon die Nachfrage nach Logistik- und Handelsimmobilien profitiert, während sich die Nachfrage im Wohnsegment normalisiert. Die gestiegenen Zinsen und Inflationszahlen haben ebenfalls Einfluss. So liegt der Blickpunkt der Investoren klar wie seit Jahren nicht auf der laufenden Cashflow-Rendite von Immobilieninvestments. Die Rendite-Erwartungen steigen parallel erstmals ebenfalls seit Jahren wieder und erreichen mit 3,85 Prozent den höchsten Wert seit 2018. Grundsätzlich hält dabei eine große Mehrheit der Investoren von rund 95 Prozent die Asset-Klasse Immobilien für einen wirksamen Inflationsschutz. Entsprechend wollen neun von zehn Anleger ihre Allokation in Immobilien mindestens stabil halten oder weiter ausbauen.
„Nach Corona schlägt die nachhaltige Wirkmacht struktureller Megatrends am institutionellen Immobilienmarkt wieder stärker durch. Die Internationalisierung und Ausdifferenzierung nach Nutzungsarten, gerade auch in vormaligen Nischen, schreitet weiter voran. Hier versuchen Investoren zunehmend von Entwicklungen wie der Digitalisierung, Urbanisierung und dem demografischen Wandel zu profitieren. Das beweist einmal mehr die Bedeutung eines langfristigen Anlagehorizonts im strategischen Management von Immobilienportfolios“, kommentiert Axel Vespermann, Leiter Immobilien (Head of Real Estate) und Geschäftsführer von Universal Investment.
Heimatmarkt Deutschland und Europa weiter wichtig, doch Nordamerika und Asien immer wichtiger
Die Bestandsportfolios der befragten institutionellen Anleger verteilen sich 2022 zu 66,9 Prozent auf Deutschland, zu 17,4 Prozent auf das europäische Ausland, zu 7,4 Prozent auf Nordamerika und zu 4,2 Prozent auf Asien. Die restlichen 4,1 Prozent entfallen auf sonstige Märkte in Ozeanien sowie Schwellenländern wie Brasilien. Damit nahm die Bedeutung des deutschen Marktes um 0,9 Prozentpunkte und des europäischen Marktes um 4,7 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr ab, während Nordamerika ein Plus von 0,6 und Asien von 0,9 Prozentpunkten an Beliebtheit gewannen. Verglichen mit 2014 fällt die Entwicklung noch deutlicher ins Auge. Seit diesem Jahr ging der Anteil Deutschlands um 5,1 und Europas um 6,9 Prozentpunkte zurück, während Nordamerika um 5,2 und Asien 3,4 Prozentpunkte zulegte.
Bei künftigen Neuinvestitionen lässt sich ein analoger Trend beobachten. Die Investoren planen im Durchschnitt eine Allokation von 57,7 Prozent auf Deutschland, 20,8 Prozent auf Europa, 10,8 Prozent auf Nordamerika und 8,9 Prozent auf Asien.
Nach 2021 zeigt sich 2022 hinsichtlich der Beliebtheit verschiedener Immobilien-Nutzungsarten ein teils stark verändertes Bild. Befragt nach ihren zukünftigen Investitionsplänen nannten mit 34,7 und damit 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr, erstmals seit 2019 wieder die meisten Investoren die Nutzungsart Büro. Dies begründet sich vor allem in der im Vergleich zum mit einem Rekordwert von 41,4 Prozent nun wieder normalisierten Beliebtheit des Wohnsegments, das 2022 mit 24,4 Prozent auf dem zweiten Platz landete. In absteigender Bedeutung folgen die Nutzungsarten Logistik mit 17,5 Einzelhandel mit 13,7, Sonstige mit 9,2 und Hotels mit 0,8 Prozentpunkten. In erster Linie Handel mit einem plus von 8,5 und Logistik mit plus 8,3 Prozentpunkten legten stark zu, wobei die Nachfrage nach Handelsimmobilien den höchsten Stand seit 2017 erreicht und Logistik so gefragt ist wie nie.
Cashflow ist King – Renditeerwartung steigt auf 3,85 Prozent
Angesichts der gestiegenen Zinsen und der Inflation besinnen sich Institutionelle deutlich stärker auf die laufende Cashflow-Rendite. 63,2 Prozent geben an, hier ihren Schwerpunkt bei der Beurteilung ihrer Immobilien-Investments zu legen, im Vergleich zu 25 Prozent im Vorjahr und 50 Prozent im Jahr 2020. Die Gesamtrendite nach BVI bewerten 21,1 Prozent der Anleger als entscheidend, während 15,8 Prozent die realisierte Gesamtrendite nach IRR-Methode – interner Zinsfuß (oder auch Internal Rate of Return, IRR ) ist eine weitere Kennzahl, die häufig zur Bewertung der Rentabilität eines Projekts verwendet wird – priorisieren.
Die mindestens erwartete Cashflow-Rendite steigt dabei im Mittel der Befragten erstmals seit 2019 wieder an und erreicht 3,85 Prozent pro Jahr, was 0,44 Prozentpunkte mehr als zum Vorjahr sind. Noch 2013 hatte diese Mindesterwartung 4,5 Prozent betragen, war aber seitdem im Zuge der allgemeinen Renditekompression im Niedrigzinsumfeld bis 2019 kontinuierlich zurückgegangen.
Die Investoren wurden ebenfalls befragt, wie sich ihrer Meinung nach die Implementierung von ESG-Maßnahmen auf Objektebene auf die Rendite auswirkt. Bezogen auf den Wert einer Immobilie ist das Meinungsbild eindeutig. 79 Prozent gehen von einem positiven Effekt von ESG-Maßnahmen auf den Verkehrswert aus, während jeweils nur 10,5 Prozent keine oder negative Auswirkungen erwarten. In puncto Cashflow einer Liegenschaft erwarten jeweils 42,2 Prozent einen positiven respektive negativen Effekt, während 15,8 Prozent mit keinen Folgen für die Cashflow-Rendite rechnen. Im Vorjahr waren Investoren vor dem Hintergrund deutlich niedrigerer Energiepreise noch deutlich skeptischer gewesen und hatten zu 53,3 Prozent mit negativen Auswirkungen auf den Cashflow gerechnet, wohingegen nur 13,3 Prozent positive Erwartungen hatten.
Neun von zehn Anlegern wollen Immobilien-Allokation stabil halten oder ausbauen
In der aktuellen makroökonomischen Situation erweist sich die Asset-Klasse Immobilien als äußerst beliebt. So schätzen 31,6 Prozent der Befragten „ausdrücklich“ und weitere 63,2 Prozent „eher“ den Inflationsschutz, den Immobilien bieten. Zusammengefasst ergibt sich damit eine deutliche Mehrheit von 94,7 gegenüber 5,3 Prozent der Anleger, die mit „Ich weiß nicht“ antworteten. Ein klares Bild gibt es ebenfalls bei der Frage nach den Plänen für die eigene Immobilien-Allokation über die kommenden zwölf Monate. Nur 10,5 Prozent der Anleger beabsichtigen, das eigene Immobilien-Exposure zurückzufahren, während 31,6 Prozent die Allokation ausbauen möchte. Weitere 57,9 Prozent planen keine Veränderung. Im Schnitt streben die befragten Investoren eine Immobilienquote von 28,2 Prozent an.
„Diese robuste Nachfrage nach Immobilien-Investments deckt sich auch mit dem, was unsere Kunden uns im täglichen Austausch spiegeln. Zwar hat sich das Transaktionsgeschehen angesichts der geldpolitischen Neuausrichtung temporär abgeschwächt, doch wir rechnen sowohl für Strukturen in Luxemburg als auch in Deutschland mit einem baldigen Wiederanziehen“, so Vespermann.