Eigentlich war es bisher recht einfach: Kaufen mehrere Personen – Eheleute, Familienmitglieder, Geschäftspartner – gemeinsam eine Immobilie, schließen sie sich häufig als Gesellschaft bürgerlichen Rechts („GbR“, auch BGB-Gesellschaft genannt) zusammen. Denn: Die GbR ist die einfachste Form der Gesellschaft. Sie bietet den Gesellschaftern einen flexiblen und geordneten Rechtsrahmen für ihre Investition – bei gleichzeitig niedrigem Verwaltungsaufwand. Eine GbR ist heute zudem, anders als die Personenhandelsgesellschaften OHG und KG oder die Kapitalgesellschaften GmbH und AG, in keinem Register zu registrieren.
Steuerlich ist die GbR transparent. Die Einkünfte aus der Immobilie werden bei den Gesellschaftern der GbR nicht anders versteuert als bei Miteigentümern einer Immobilie. Daher wählen viele Immobilienkäufer die Rechtsform der GbR, wenn sie gemeinsam mit anderen eine Immobilie erwerben.
Doch diese Praktik ist bald überholt: Die Wahl sollte für bestehende Immobilie-GbR noch vor dem 1. Januar 2024 überprüft werden. Denn der Immobilien-GbR droht ab dem nächsten Jahr eine nahezu vollständige Transparenz ihrer Eigentumsverhältnisse. Wer Einsicht in das Transparenzregister nehmen kann, wird zukünftig in vielen Fällen auch sehen können, wer Gesellschafter der GbR ist und welchen Grundbesitz die GbR hält.
Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister ab dem 1. Januar 2024
Ab dem 1. Januar 2024 wird für GbR ein eigenständiges Register eingeführt, das sogenannte Gesellschaftsregister. In das Gesellschaftsregister, das vergleichbar ist mit dem Handelsregister, kann ab dem 1. Januar 2024 jede GbR eingetragen werden. Eingetragen wird auf Antrag der Name und die Anschrift der GbR selbst sowie der Name, das Geburtsdatum und der Wohnort aller ihrer Gesellschafter, außerdem die Vertretungsverhältnisse. Sofern der Name oder die Anschrift der GbR sensible Daten enthält – wie dies bei Familiengesellschaften häufiger der Fall ist, zum Beispiel „Familie Schmidt Parkstraße 20 GbR“ – sollte der Name vor Eintragung in das Gesellschaftsregister daher geändert werden.
Die im Grundsatz freiwillige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister wird für einige GbR zur Pflicht. Dazu zählen neben GbR, die Anteile an einer GmbH, GmbH & Co. KG oder AG halten, insbesondere GbR, die Immobilien erwerben oder halten („Immobilien-GbR“). Sie müssen noch nicht unmittelbar am 1. Januar 2024 in das Gesellschaftsregister eingetragen werden, sondern erst, wenn sich die im Grundbuch eingetragenen Angaben zur GbR ändern. Eine GbR muss so erst im Gesellschaftsregister eingetragen werden, wenn sie etwa Grundbesitz erwirbt, Grundbesitz veräußert oder ihre Gesellschafter zum Beispiel durch Erbfall oder Ein- und Austritt wechseln. In all diesen Fällen ist zunächst die GbR im Gesellschaftsregister einzutragen, bevor die Änderung zum Grundbuch angemeldet werden kann. Dies wird vornehmlich bei zeitkritischen Transaktionen zu beachten sein.
Eintragung des Immobilienbesitzes im Transparenzregister
Sofern eine GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, sind die GbR und ihre wirtschaftlich Berechtigten auch in das Transparenzregister einzutragen. Bereits durch diese Eintragung im Transparenzregister wird die Transparenz für Immobilien-GbR zukünftig erhöht. Besondere Bedeutung erlangt die Eintragung der Immobilien-GbR im Gesellschafts- und das Transparenzregister aber durch eine Änderung des Geldwäschegesetzes, die bereits Mitte 2023 in Kraft tritt:
Zum 1. Juli 2023 werden Angaben zu allen Grundstücken, die im Eigentum einer im Transparenzregister eingetragenen Gesellschaft stehen – das sind insbesondere OHG, KG, GmbH und AG/SE, aber auch die Stiftung – automatisch von den Grundbuchämtern an das Transparenzregister mitgeteilt. Ist zum Beispiel eine GmbH Eigentümerin eines Grundstücks, so ist dieses Eigentum zukünftig nicht nur im Grundbuch, sondern auch im Transparenzregister eingetragen.
Dies betrifft heute noch nicht die GbR, die nicht im Transparenzregister einzutragen ist. Sobald die GbR im Gesellschafts- und damit auch im Transparenzregister eingetragen ist, wird aber auch ihr automatisch der Grundbuchbestand zugeordnet. Wer Einsicht in die entsprechenden Daten des Transparenzregisters erhält, kann dann den Grundbesitz den im Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaftern zuordnen. Das Gleiche gilt auch für andere grundbesitzhaltende Gesellschaften, wie die GmbH oder GmbH & Co. KG.
Handlungsbedarf für bestehende Immobilien-GbR vor dem 1. Januar 2024
Wer die mit der Rechtsform der GbR verbundene zukünftige Transparenz vermeiden will, muss bis zum 1. Januar 2024 handeln und die GbR in eine Bruchteilsgemeinschaft umwandeln. Denn nur wenn die GbR vor dem 1. Januar 2024 nicht mehr als Eigentümerin des Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen wird, kann die Eintragung im Gesellschafts- und Transparenzregister vermieden werden.
Ob das Ziel der Transparenzvermeidung diesen Aufwand rechtfertigt oder sogar erfordert, muss im Einzelfall entschieden werden. Bei der typischen Ehegatten-Einfamilienhaus-GbR steht die Transparenz weniger im Vordergrund als zum Beispiel einem Immobilieninvestment politischer oder gesellschaftlich exponierter Personen und Private Clients.
Vor- und Nachteile der Immobilien-GbR für Neugründungen ab dem 1. Januar 2024
Ob die Bruchteilsgemeinschaft der Immobilien-GbR vorzuziehen ist, stellt sich ab dem 1. Januar 2024 in jedem Fall unter neuen Vorzeichen. Unter den Gesichtspunkten Verwaltungsaufwand und Transparenz ist diese Frage klar zu beantworten: Die Gemeinschaft nach Bruchteilen ist der Immobilien-GbR klar vorzuziehen.
Die Vorteile der Immobilien-GbR bleiben aber bestehen: Sie bietet einen gesellschaftsrechtlichen Rahmen für das Halten und Verwalten des gemeinsamen Grundbesitzes, ermöglicht einfache Regelungen zum Schutz vor Belastungen und Verfügungen durch einzelne Gesellschafter und vielfach auch die Verfügung von Gesellschaftsanteilen ohne Beteiligung eines Notars. Die Wahl der Rechtsform wird in Zukunft noch mehr als bisher eine bewusste Abwägungsentscheidung sein. Die Immobilien-GbR büßt an Attraktivität ein.
Über die Gastautoren:
Arne von Freeden ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei Flick Gocke Schaumburg. Er studierte in New York und Frankfurt am Main, startete 2003 bei Flick Gocke Schaumburg und wurde 2013 zum Partner ernannt. Seine Kompetenzen sind unter anderem internationales Steuerrecht, Familienunternehmen sowie Vermögensnachfolge.
Johannes Baßler ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei Flick Gocke Schaumburg. Er studierte in Passau, Mainz, Aix-en-Provence und Bonn und wechselte 2003 zu Flick Gocke Schaumburg. Seit 2013 ist er Partner und arbeitet unter anderem in den Kompetenzfeldern Family Offices, Private Clients sowie Erb- und Familienrecht.
Yorck Frese ist Rechtsanwalt und arbeitet bei Flicke Gocke Schaumburg. Frese studierte in Hamburg und Bordeaux und arbeitet seit 2018 bei Flick Gocke Schaumburg. Drei Jahre später wurde Frese zum Assoziierten Partner ernannt. Kompetenzfelder sind unter anderem Gesellschaftsrecht, Familienunternehmen, Family Offices und Private Clients.