Vor Problemen steht der Vermögensinhaber, wenn er eine Vielzahl von künftigen Erben hat und sein Vermögen gerecht verteilen möchte. Ein Beispiel: Ein Witwer mit drei Töchtern besitzt ein Eigenheim und zwei vermietete Mehrfamilienhäuser, die er gerecht aufteilen möchte. Die Immobilien sind langfristig im Bestand und schuldenfrei. Regelt er nichts, greift die gesetzliche Erbfolge und es entsteht eine Erbengemeinschaft, an der die Töchter zu gleichen Teilen beteiligt sind. Eine sehr streitanfällige Situation.
Können sich die Erbinnen nicht auf einen Auseinandersetzungsplan einigen, der regelt, wer was bekommt, hat jede das Recht, jederzeit allein die Auseinandersetzung des Nachlasses zu verlangen. Passiert das, kommt es zu der von vielen gefürchteten Teilungsversteigerung. Um das zu vermeiden, könnte der Vater jeder Tochter eine der Immobilien testamentarisch zuweisen. Sofern alle Beteiligten einverstanden sind, ist eine solche Teilungsanordnung durchaus ein Mittel, die Immobilien in die nächste Generation zu bringen. Eine lebzeitige Abstimmung unter allen Beteiligten inklusive der Werteinschätzung der Objekte ist hierbei unabdingbar.
Sollen die Immobilien jedoch als Ganzes im Familienbesitz bleiben, bietet sich die Gründung einer Familiengesellschaft an. Mit dieser könnte der Vater wahlweise lebzeitig oder von Todes wegen das Vermögen gerecht in gleicher Höhe an seine drei Töchter verteilen. Falls gewünscht, könnte er sich bei lebzeitiger Schenkung der Gesellschaftsanteile auch den Nießbrauch vorbehalten. Im Gesellschaftsvertrag ließen sich individuelle Regelungen zur Verwaltung und zum Schutz des Vermögens festlegen, zum Beispiel zur Stimmrechtsverteilung, Vererbbarkeit, Übertragbarkeit, Kündigung, Insolvenzsicherung oder zum Abschluss von Ehe- und Pflichtteilsverzichtsverträgen. Durch die richtige Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags stellt der Vater sicher, dass er die Geschäftsführung und Kontrolle behält und die Töchter ihre Gesellschaftsanteile nicht frei verkaufen, übertragen oder vererben können.
Als Rechtsform für die Familiengesellschaft kommen Personen- oder Kapitalgesellschaften infrage. Da mit dem geringsten Gründungsaufwand und ertragsteuerlichen Konsequenzen ausgestattet, stehen in der Praxis die vermögensverwaltenden Rechtsformen im Vordergrund: die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) und die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Seltener sind die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG sowie die Kapitalgesellschaften.
Die richtige Rechtsform hängt von der individuellen Ausgangslage ab. Für familiäres Immobilienvermögen kommt die Kapitalgesellschaft in der Regel nur infrage, wenn das Immobilienportfolio neu aufgebaut wird, langfristig gehalten werden soll und die Thesaurierung der Erträge angestrebt wird. Diese Ausgangslage ist jedoch selten anzutreffen. Ist ein Immobilienportfolio vorhanden und stehen Familien- und Vermögensnachfolgethemen im Vorder-grund, wählt man meist eine Personen-gesellschaft. Ob diese steuerlich vermögensverwaltend oder gewerblich geprägt strukturiert wird, hängt von der steuerlichen Ausgangslage und den zukünftigen Erwartungen der Vermögensinhaber ab.