Jedes Jahr vererben oder verschenken die Deutschen rund 200 bis 400 Milliarden Euro. Diese Schätzungen sind allerdings nicht nachprüfbar. Die amtlichen Statistiken erfassen nur steuerpflichtige Erbschaften und Schenkungen, das heißt solche, die nach Abzug der Freibeträge zu einer Steuerpflicht führen. Fest steht jedoch: Von den steuerpflichtigen Übertragungen in Höhe von rund 86,3 Milliarden Euro im Jahr 2018 betrug der Anteil an Immobilienvermögen rund 23,7 Milliarden Euro und setzte sich zu etwa zwei Drittel aus Erbschaften und nur zu einem Drittel aus Schenkungen zusammen.
Dies verdeutlicht, dass viele Immobilienbesitzer ihr Vermögens nicht zu Lebzeiten übertragen. Angesichts ständig steigender Immobilienpreise ist dies bedauerlich, da sich damit auch die latente Steuerlast ständig erhöht. Bei Immobilien sind Bemessungsrundlage für die Erbschaftsteuer die Bodenrichtwerte. Diese sind zum Beispiel in München seit 2014 alle zwei Jahre um jeweils 25 bis 30 Prozent gestiegen. In Einzelfällen führte dies dazu, dass der Erbschaftsteuerwert über dem Verkehrswert lag.
Gerechte Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten
Die Praxis zeigt jedoch, dass die Übertragung zu Lebzeiten nicht immer am Willen der Immobilienbesitzer scheitert. Vielmehr wissen viele Immobilienbesitzer schlicht nicht, wie sie angesichts unterschiedlicher Werte und Wertsteigerungen ihr Vermögen gerecht und möglichst steuersparend auf die kommende Generation übertragen sollen.
Die Schenkung wird den Bedürfnissen der Beteiligten nur selten gerecht. Denn der Schenker verliert das Eigentum und damit die Verfügungsmacht. Jüngere Ehepaare wollen und können ihr Vermögen noch nicht aus der Hand geben. Und auch ältere Immobilienbesitzer haben häufig Zweifel, wie sich der Nachwuchs entwickelt und trennen sich daher nur ungern von ihrem Besitz.
Ebenso wenig bietet in vielen Fällen eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt die gewünschte Lösung. Zwar hat diese Gestaltung den erbschaftsteuerlichen Vorteil, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert des Grundvermögens in Abzug gebracht werden kann und sich der Schenker sämtliche Nutzungen vorbehält. Doch verliert er auch hier das Eigentum und damit die Möglichkeit, künftig über sein Vermögen zu verfügen. Dies gilt ebenso für den Beschenkten, der zwar Eigentümer wird, aber als Folge des Nießbrauchs ebenfalls nicht frei über das Geschenk verfügen kann.
Vorteile des Familienpools
Vor diesem Hintergrund bietet sich die Gründung einer Familiengesellschaft an, auch Familienpool genannt. Hier gründet der Vermögensinhaber eine Gesellschaft, in die er zunächst das gewünschte Vermögen einbringt. Anschließend schenkt er Anteile an der Gesellschaft seinen Angehörigen. So braucht sich der Vermögensinhaber keine Gedanken mehr über die Frage zu machen, wie er wertmäßig unterschiedliche Immobilien möglichst gerecht auf seine Nachfolger verteilt. Er beteiligt sie vielmehr in gleicher Höhe an der Gesellschaft.
Damit entspricht die Familiengesellschaft dem Bedürfnis, frühzeitig mit der Übertragung auf die kommende Generation zu beginnen und das Vermögen langfristig in der Familie zu halten. Möglich ist es und zur Nutzung der erbschaftsteuerlichen Freibeträge häufig geboten, die Beschenkten in mehreren Schritten an das Immobilienvermögen heranzuführen, indem man ihnen zum Beispiel alle zehn Jahre weitere Anteile an der Gesellschaft schenkt.