Die Immobilienmärkte weltweit haben 2023 einen Rückgang des Transaktionsvolumens hinnehmen müssen. Nach den ersten drei Quartalen lag das Gesamttransaktionsvolumen laut Jones Lang Lasalle (JLL) bei 423 Milliarden US-Dollar – 2022 verbuchte der Markt zu diesem Zeitpunkt 851 Milliarden Dollar. Das entspricht einem Rückgang von rund 50 Prozent. Es ist der niedrigste Wert seit mehr als einem Jahrzehnt. Das dritte Quartal 2023 konnte nur noch 131 Milliarden Dollar beisteuern und lag damit 46 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Den stärksten Rückgang des Transaktionsvolumens verbuchte die Region Amerika mit einem Minus von 55 Prozent. Dennoch ist dieser Markt mit 237 Milliarden Dollar, nach 526 Milliarden Dollar im Vorjahr, weiterhin die dominante Weltregion. Gründe für den Einbruch: Nach wie vor brauchen Transaktionsprozesse länger als in den vergangenen Jahren, was auf das volatile Finanzierungumfeld zurückzuführen ist. Höhere Zinsen für Staatsanleihen und weiter gestiegene Spitzenrenditen wirken sich ebenso negativ auf die Anlegerstimmung aus.
Ebenfalls gut die Hälfte des Vorjahresvolumens verlor die Region Emea. Nach drei Quartalen beläuft sich das Transaktionsvolumen auf 111 Milliarden Dollar nach 226 Milliarden Dollar im Vorjahr. In der Apac-Region ging das Transaktionvolumen um 24 Prozent von 98 Milliarden auf 75 Milliarden Dollar in den ersten neun Monaten zurück.
Die größte Gefahr für das kurzfristige gesamtwirtschaftliche Umfeld stellt laut Savills (IM) vor allem eine zu zögerliche Haltung der Zentralbanken in Bezug auf die Eindämmung der Inflation dar. Auch wenn die Zinssätze ihren Höhenpunkt erreicht haben dürften, werden sie wahrscheinlich noch länger bis weit in das Jahr 2024 auf diesem Niveau verharren. Darum sollte laut der Verantwortlichen bei Savills IM bei der Suche nach geeigneten Opportunitäten der Schwerpunkt auf den Fundamentaldaten liegen.
Zudem sind Klimaneutralität sowie Nachhaltigkeitsbestrebungen für Investoren extrem wichtig. Maßnahmen zur Senkung der objektspezifischen Betriebskosten und zum Schutz vor veralteten Objekten, die den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht werden, bleiben unerlässlich.
Stimmung in Deutschland
Hierzulande hat sich der Pessimismus unter den Immobilienfinanzierern ein wenig gelegt. Das zumindest besagt das aktuelle BF.Quartalsbarometer. Dessen Zählerstand ist von minus 20,22, seinem bisherigen Tiefstwert, auf minus 17,98 gestiegen. Ein Grund ist, dass aus Sicht der 110 befragten Experten, die bei Banken und anderen Finanzierern mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind, die Liquiditätskosten nicht mehr oder langsamer steigen.
Für Zuversicht sorgt demnach auch der Rückgang der Inflationsrate auf 3,2 Prozent. Außerdem ist der Zehn-Jahres-Zinsswap zuletzt auf unter 3 Prozent gefallen. Die durchschnittliche Marge für Bestandsfinanzierungen ist gegenüber dem Vorquartal von 220,5 auf 262,3 Basispunkte gestiegen, die für Projektfinanzierungen von 306,6 auf 359,8 Basispunkte.
Die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen sind leicht um 1,2 Prozentpunkte auf 69,8 Prozent gestiegen, während die Loan-to-Values der Bestandsfinanzierungen um 1,6 Prozentpunkte auf 62,6 Prozent gefallen sind. Die langjährige Entwicklung beider Werte weist allerdings nach unten.
„Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet sinkende Zinsen. Absehbar ist auch, dass die Zinsen für variable Finanzierungen wieder günstiger werden als langfristige Zinsfestschreibungen. Das wird für eine gewisse Normalisierung sorgen, auch wenn das Marktumfeld schwierig bleibt“, so Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs Immobilienakademie und wissenschaftlicher Berater des BF Quartalsbarometers.
88,6 Prozent sehen sehen allerdings auch restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt, das sind 8,2 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Als Gründe werden die gestiegenen Zinsen, das erhöhte Risikoniveau, das geringe Transaktionsvolumen und die allgemeine Marktlage genannt.
Über die Hälfte gab an, dass ihr Neugeschäft stagniert. Auf die Frage, welchen Schwerpunkt die Umfrageteilnehmer derzeit beim Neugeschäft setzen, dominieren mit 30,3 Prozent weiterhin Risikominimierung, Pflege der bestehenden Kundenbeziehungen mit 23,6 Prozent und Renditemaximierung mit 19,1 Prozent. Überwiegend werden Kreditentscheidungen von der Risikoabteilung beeinflusst. Nur ein kleiner Anteil gibt an, dass der Neugeschäftsbereich bei der Kreditvergabe bestimmend sei.
Wolkig bis heiter: Aussichten für den Büromarkt
Laut der Consensus-Umfrage von Gif und Cres haben sich die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte weiter verschlechtert. Vor allem der Leerstand soll demanch weiter zunehmen. In Berlin beispielsweise, steigt die Leerstandsquote in 1-Prozent-Schritten an: 2022 bei 4 Prozent, soll sie Ende des kommenden Jahres bei 6 Prozent liegen. Keine Überraschung vor dem Hintergrund, dass rund 84 Prozent der deutschen Unternehmen ihre gegenwärtigen Homeoffice-Regelungen beibehalten wollen – so das Ergebnis einer Umfrage des ifo Instituts.