Die Spitzenrenditen in den Top-5-Märkten sollen laut Consensus-Umfrage zum Jahresende 2023 mit Werten zwischen 70 und 90 Basispunkten ansteigen. Für 2024 werden Anstiege zwischen 5 und 15 Basispunkten erwartet. Die Prognosen für die Spitzenmieten sind uneinheitlich: Während Düsseldorf nach dem starken Anstieg der vergangenen Monate nun die Höchstwerte erreicht haben dürfte, ist in Frankfurt trotz hohem Leerstand offenbar noch etwas Luft nach oben.
Global gesehen liegt der Markt für Büroimmobilien laut JLL mit 88 Milliarden Dollar und einem Marktanteil von 21 Prozent hinter Wohn-und Logistikimmobilien. Nach 202 Milliarden Dollar im Vorjahr, liegt der Rückgang bei 56 Prozent. „Während die Bürobelegung in Asien nach der Pandemie wieder sehr hoch war, beobachten wir, dass große US-Firmen ihre Mitarbeiter aktiv ins Büro zurückholen und die Frage nach der Zukunft des Büros so eindeutig beantworten. In Europa ist zugleich der Trend zu hochqualitativen Flächen in zentralen Lagen nicht zu übersehen“, so Hela Hinrichs, Senior Direktor Emea Forschung und Strategie bei JLL.
Colliers erwartet spürbare Aufhellung bei Büroimmobilien
Colliers hingegen sieht hierzulande verbesserte Bedingungen für das Immobiliengeschäft im kommenden Jahr. Insbesondere bei Büroimmobilien könnte die Talsohle erreicht sein. Hintergrund: Der Immobilieninvestment-Manager geht für 2024 von einem moderaten Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 0,5 Prozent in Deutschland und einer Abschwächung der Inflation auf 2,7 Prozent aus. Der Leitzins dürfte zum Jahresende bei 4 Prozent liegen.
Für die Finanzierungskonditionen erwarten die Verantwortlichen bei Colliers deshalb schon im ersten Halbjahr 2024 eine Stabilisierung, im zweiten Halbjahr dürften die Finanzierungskosten sinken. Im Bürosegment sieht das Unternehmen den Preisfindungsprozess weit fortgeschritten. Die Kapitalwerte für erstklassige Büroimmobilien hatten demanch bis September 2023, seit ihrem Höhepunkt Anfang 2022, um 36 Prozent nachgegeben. 2024 sei mindestens mit einer Stabilisierung, eventuell sogar wieder leicht steigenden Kapitalwerten zu rechnen. Die Bruttoanfangsrenditen für Büroimmobilien in den Top-7-Märkten erwartet Colliers für 2024 bei 4,7 bis 5,2 Prozent.
Wohnimmobilien laut Savills so sicher wie bonitätsstarke Staatsanleihen
Deutsche Wohnimmobilien versprechen laut jüngsten Berechnungen von Savills sichere sowie steigende Erträge. Das gilt insbesondere für Neubauten, während im Bestand Risiken durch weitere Regulierungen bestehen. „In den nächsten Jahren gibt es so gut wie kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten“, so Matti Schenk, stellvertretender Leiter Forschung (Associate Director Research) bei Savills Germany. Er ergänzt: „Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen."
Die vielerorts bereits sehr niedrigen Leerstandsraten dürften demnach weiter zurückgehen, sodass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird. Investoren könnten laut Schenk mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren. Bei den Bestandsverträgen sei ein Mietrückgang zudem praktisch unmöglich.
CBRE und ZIA verweisen auf hohe Baunebenkosten
In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund 5 Prozent, die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, könnten sich Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden. Eine derart langfristige Absicherung der Erträge nach unten bietet laut Savills mit Ausnahme von sehr bonitätsstarken Staatsanleihen kaum eine andere Anlageklasse.
Ein Bremsklotz ist laut CBRE, dass die Baukosten mit 5.150 Euro pro Quadratmeter in Deutschland sehr hoch sind. Im Vergleich: In Frankreich betragen diese 5.000 Euro, in den Niederlanden 4.240 Euro, in Schweden 3.710 Euro und in Österrerreich nur 3030 Euro. „Deutschland ist ein Hochkostenland beim Wohnungsneubau“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Fast ein Drittel dieser Kosten, etwa 1.500 Euro, werden direkt durch Steuern und öffentliche Abgaben verursacht. Nur in den Niederlanden ist dieser Wert laut dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) höher. „Das Problem der hohen Erstellungskosten für den Wohnbau lässt sich daher wahrscheinlich nur durch eine Reduktion der Steuersätze beim Erwerb und vor allem der Erstellung von Wohngebäuden lösen. Ob das nun durch direkt durch Steuersatzreduzierungen oder indirekt durch höhere Abschreibungssätze erfolgt, ist dabei unerheblich“, so Linsin.
Quelle: ZIA, CBRE Research
Global gesehen waren Wohnimmobilien gemessen am Transaktionsvolumen mit einem Anteil von 27 Prozent laut JLL die stärkste Assetklasse. Allerdings fiel bei ihr der Rückgang von 275 Milliarden US-Dollar auf 115 Milliarden US-Dollar und damit minus 58 Prozent auch am stärksten aus.
Chancen für institutionelle Investoren
Ein Treiber dafür, das Wohnimmobilien Volumenstärkste Assetklasse sind, ist unter anderem, dass bis zum Ende des dritten Quartals 2023 laut Savills IM die Durchschnittsmieten in ganz Europa (ohne Großbritannien) um 8,2 Prozent und in Großbritannien um 10 Prozent gestiegen sind. Dieses Umfeld biete langfristig orientierten institutionellen Investoren die Chance, sich bei der Schaffung von neuem Wohnraum aktiv einzubringen. Die Anlagestrategie sollte laut Savills IM auf Erschwinglichkeit, stabile Erträge und Kostenreduzierung ausgelegt sein anstatt auf kurzfristiges Mietpreiswachstum.
Laut Savills (IM) ist nun zudem ein sehr guter Zeitpunkt für Investoren, um Investitionen im Real Estate-Debt-Bereich zu erwägen. Der Sektor profitiere demnach von mehreren positiven Trends, wie dem eingeschränkten Angebot an Fremdfinanzierungen, der Korrektur der Immobilienanfangsrenditen und steigenden Zinssätze, die ein günstiges Renditeumfeld für alternative Kreditgeber schaffen. Real Estate Debt biete zudem laut Savills IM einen Risikoschutz über das eingesetzte Eigenkapital, der gerade risikoaversen Anlegern in einem volatilen Marktumfeld entgegen kommen dürfte.
Urbane Logistik und LEH mit Mietwachstum, Warenhäuser mit Problemen
Auch die Mieten für moderne urbane Logistik und Light Industrial-Immobilien werden im Laufe des Jahres 2024 weiter wachsen, so Savills im Outlook 2024 – insbesondere für Gebäude innerhalb oder in der Nähe der großen Ballungsräume. In urbanen Gebieten befeuern niedrige Leerstandsraten und ein qualitativ veralteter Bestand den strukturellen Nachfragüberhang.