Die Stadtbevölkerung im asiatisch-pazifischen Raum (Apac) hat sich in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt. Mittlerweile lebt hier mit rund 2,2 Milliarden Menschen die Hälfte aller Städter weltweit. Die Vereinten Nationen erwarten, dass diese Zahl bis zum Jahr 2050 um weitere 50 Prozent zunehmen. Das treibt die Nachfrage nach ohnehin schon teuren Mietwohnungen in den Ballungszentren. Wohnimmobilien etablieren sich also in der Apac-Region als chancenreiche Anlageklasse. Sich wandelnde Marktdynamiken und die Zinsentwicklung tragen dazu noch bei.
Mehr Zuwanderung, kleinere Haushaltsgrößen
Nach der Pandemie bemühen sich Regierungen der Apac-Staaten noch intensiver darum, internationale Arbeitskräfte und Studierende in die Region zu holen. Sie sollen dabei helfen, die Wirtschaft wieder anzukurbeln und den Arbeitskräftemangel zu beheben. Allein Australien hat in diesem Jahr seine jährliche Obergrenze für die dauerhafte Einwanderung um mehr als 20 Prozent auf 195.000 erhöht, um qualifizierte Fachkräfte für die Bereiche Gesundheit, Bildung, Ingenieurwesen und Landwirtschaft zu gewinnen.
Die Zahl der internationalen Studierenden war in Australien und Südkorea in den fünf Jahren vor der Pandemie stetig um 10-15 Prozent jährlich gestiegen. Auch jetzt geht sie wieder deutlich nach oben, denn der Wohlstand, beispielsweise bei chinesischen oder indischen Eltern, wächst, und Bildung erhält einen immer höheren Stellenwert.
In Japan und Südkorea steigt außerdem die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte (siehe Grafik), denn bei steigender Lebenserwartung werden weniger Ehen geschlossen und außerdem mehr geschieden.
Um diesen Trends gerecht zu werden und mehr und dazu auch erschwinglichen Wohnraum zu schaffen, mussten einige Hindernisse beseitigt werden. In einigen Fällen standen Planungsauflagen oder eine schleppende Bereitstellung von Grundstücken dem Bau neuer Wohnungen im Weg. In anderen Städten ließ die hohe Nachfrage die Preise in die Höhe schießen. In Australien war das Angebot stets höher als die Nachfrage. Aktuell stehen dort weniger Wohnungen leer als vor der Pandemie (siehe Grafik).
Das Korea Real Estate Board hat im Juni berechnet, dass die Hauspreise in Südkoreas Hauptstadt Seoul zwischen 2018 und 2021 aufgrund der niedrigen Hypothekenzinsen und der reichlich vorhandenen Marktliquidität um fast 70 Prozent nach oben gegangen sind. In Australien, Japan und Südkorea benötigen Käufer heute zehn bis 15 Jahreseinkommen, um ein Haus zu erwerben.
Die Folge gestiegener Hypothekenzinsen ist, dass Wohnungen noch weniger erschwinglich werden. Daher ist das Mieten einer Wohnung oft günstiger als der Kauf, insbesondere für junge Berufstätige, die am Anfang ihrer Karriere stehen. Die Durchschnittsmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Japan und Südkorea beträgt 20-25 Prozent des durchschnittlichen Monatslohns, verglichen mit 40-50 Prozent des Monatseinkommens, die man aufwenden muss, um eine Hypothek zu bedienen, so aktuelle Daten der Ministerien für Land, Infrastruktur und Transport (Japan: MLIT, Korea: MOLIT).
Einstellung zum Eigentum ändert sich
Historisch gesehen leben die Menschen in Asien lieber in Wohneigentum. Allerdings ist der Anteil der Mieter in den letzten zehn Jahren stetig gestiegen. Offiziellen Statistiken zufolge, wohnen in Japan und Südkorea inzwischen mehr als die Hälfte aller Haushalte zur Miete, anstatt ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Beispielhaft dafür sind die Erhebungen des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Transport (Südkorea) und vom Ministerium für innere Angelegenheiten und Kommunikation (Japan). Das liegt einmal an den hohen Preisen, aber auch an einer veränderten Haltung: Da immer mehr Menschen alleinstehend sind und Paare kinderlos bleiben, ist es für viele nicht mehr so wichtig, Eigentum an einem festen Standort, beispielsweise in der Nähe einer Schule zu besitzen. Darüber hinaus ist es gerade bei der jüngeren Generation normal geworden, zur Miete zu wohnen.