Für die Mieter in diesem Bereich wird laut Savills die Nähe zum Endkunden immer wichtiger, gleichzeitig verringert sich das Angebot an geeigneten Immobilien und Grundstücken. Investoren sollten Ausschau nach modernen, ertragsstarken Objekten halten oder die Gelegenheit nutzen, erstklassige, ESG-konforme Logistik- und Light Industrial-Flächen zu schaffen. In diesem Bereich beobachtet die Meag einen rasanten Anstieg der Spitzenmieten, in Berlin beispielsweise um 84 Prozent zwischen 2020 und 2023.
„Das Jahr 2024 wird voraussichtlich ein weiteres herausforderndes Jahr für Immobilieninvestoren. Allerdings bieten sich in Zeiten angespannter Märkte auch Chancen für jene, die über die erforderliche Marktkenntnis verfügen. Unserer Einschätzung nach werden sich Investoren vermehrt Strategien zuwenden, die auf die Sektoren Wohnen, Logistik und Light Industrial und Real Estate Debt ausgerichtet sind“, fasst Alex Jeffrey, Hauptgeschäftsführer (Chief Executive) bei Savills IM zusammen.
„Ein zentraler Fokus sollte im kommenden Jahr auf den Sektoren mit starken Fundamentaldaten liegen. Dazu zählen vielfältige Opportunitäten im Wohnimmobilienmarkt sowie im Logistiksektor. Gleichzeitig hält der Mangel an qualitativ hochwertigen Logistikflächen an, die in sehr guten und etablierten Lagen von strukturellem Nachfrageüberhang geprägt sind", so Christian Müller, Leiter Forschung und Strategie (Head of Research & Strategy) Deutschland bei Savills IM.
Großer Treiber des Bereichs Logistik ist, dass der globale Warenhandel – laut Auwertung der World Trade Organisation – zwischen 2015 und 2023 um 20 Prozent angestiegen ist. Warenhäuser können von dieser Entwicklung nicht profitieren. Das veränderte Kaufverhalten und die Zunahme des Onlinehandels führen dazu, dass mehr als 40 Prozent der Warenhäuser von Schließung bedroht sind, so eine aktuelle Auswertung des Datenanbieters PMA.
An Bedeutung gewinnen werde laut Verantwortlichen der Meag der großflächige Einzelhandel, Erlebnis-Shopping und Gastronomie. Generell wird die Aufenthaltsqualität zu einem entscheidenden Faktor in der Entwicklung von Gewerbeimmobilien für den Einzelhandel.
„Gleichzeitig werden moderne Nahversorgungformate ihre Resilienz im schwierigen Marktumfeld beweisen: Vor allem Supermärkte, Discounter sowie Fachmarktzentren mit Ankermietern im Lebensmittelsegment in wachstumsstarken urbanen Lage.", so Müller von Savills, für den ebenfalls die Nachhaltigkeit der Immobilien elementar für den langfristigen Investmenterfolg ist.
Global gesehen, ist der Logistikbereich – laut JLL – mit einem globalen Transaktionsvolumen von 100 Milliarden Dollar und einem Marktanteil von 24 Prozent nach Wohnen mittlerweile der zweitgrößte Bereich ist. Das ist zwar ein Rückgang um 40 Prozent, neben Living ist es aber die einzige Assetklasse, die es in den ersten drei Quartalen in den dreistelligen Milliardenbereich erreichte.
Projektentwickler haben Talsohle noch nicht erreicht
Der Höhepunkt der Insolvenzwelle für Immobilienprojektentwickler ist noch nicht erreicht. Positiv ist allerdings, dass Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung zunehmend stärkere Akzeptanz finden und die Fertigstellung von Objekten auch während der Insolvenz möglich – aber abhängig
vom Einzelfall – ist. So einige Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Finanzielle Restrukturierung von Projektentwicklungen: Welche Spielräume gibt es und welche Ergebnisse sind erreichbar?“, an der erneut Steffen Sebastian vom Irebs Institut für Immobilienwirtschaft, Gordon Geiser, Geschäftsführer des Immobilienberaters Nova Fides und Torsten Hollstein, Geschäftsführer des Investors und Asset Managers CR Investment Management, teilnahmen.
„Wir haben einen Superzyklus hinter uns, der sowohl in der Höhe als auch der Länge einzigartig
war. Seit 2010 stiegen alle Immobilienpreise im Schnitt laut Destatis/OECD um 66 Prozent.
Das war deutlich stärker als in den Zyklen davor. Nun allerdings befinden wir uns auf dem
absteigenden Ast des Zyklus. Mittlerweile dauert die Krise knapp zwei Jahre, und die
Erkenntnis setzt sich durch, dass der Umschwung langfristiger Natur ist.
Meiner Meinung nach ist der Höhepunkt der krisenhaften Entwicklung noch nicht erreicht. Ich schätze, dass es mindestens noch ein halbes Jahr dauert, bis wir den Höhepunkt sehen werden. Ich erwarte zwar keinen Flächenbrand an Insolvenzen. Aber es wird weitere Marktbereinigungen
geben“, so Steffen Sebastian.
„Es gibt im Gegensatz zum klassischen Insolvenzverfahren keinen gerichtlich bestellten
Insolvenzverwalter, auf den die gesamte Verfügungsbefugnis übergeht. Diese Funktion bleibt
bei der Geschäftsführung des Unternehmens. Das Gericht bestellt statt dessen eine
beaufsichtigende Person – den Sachwalter. Ein großer Vorteil des Verfahrens liegt in der
Außenwahrnehmung: Dort wird es mit Sanierung verbunden nicht mit Zerschlagung“, so Geiser der ergänzt: „Das Verfahren ist in den vergangenen Jahren modernisiert worden, um
Vorbehalte abzubauen, was gelungen ist. Wie die derzeitige Situation zeigt, findet das
Verfahren eine große Akzeptanz. Überhaupt hat der Insolvenzbereich im Immobiliensektor
eine starke Professionalisierung erfahren. Es gibt mittlerweile eine Reihe von Akteuren mit
der für diesen Sektor erforderlichen Expertise und Erfahrung.“
Risiko für Mezzanine-Investoren
„Objekte können auch während einer Insolvenz zu Ende gebaut werden – insbesondere solche, bei denen ein Einzelmieter oder ein hoher Vorvermietungsgrad vorliegt und gegebenenfalls bereits ein Forward-Verkauf stattgefunden hat. Hier muss nur geklärt werden, wer in diesem Szenario wieviel verliert. Allerdings hängt es auch immer von der individuellen Situation ab", so Hollstein, der ergänzt: „Besonders schwierig hingegen ist es, wenn es sich um Eigentumswohnungen handelt, das Objekt bereits im Bau ist und gut die Hälfte verkauft ist und dann die Insolvenz eintritt. Bei einer solchen Gemengelage kann es schwierig und langwierig sein, neues Kapital zu mobilisieren. Ein anderer Fall sind Grundstücke, für die noch kein Baurecht vorliegt. Diese sind oft unbelastet und können veräußert werden, um mit dem Erlös andere Projekte eines Entwicklers zu kapitalisieren.“
Schließlich rückten die Gläubiger in den Fokus. „Der Senior-Bereich von Finanzierungen ist in der Praxis zumeist nicht betroffen. Anders sieht es mit Mezzanine-Kapital aus, das häufig von Ausfällen betroffen ist. Einen kompletten Ausfall müssen diese Investoren nur hinnehmen, wenn es zu starken Wertkorrekturen kommt“, sagt Geiser und ergänzt: „Ein ebenfalls hohes Ausfallrisiko haben unbesicherte Gläubiger. Diese können nur aus der freien Insolvenzmasse befriedigt werden, die bei Immobilieninsolvenzverfahren häufig weniger groß ist, da der überwiegende Teil der Vermögenswerte regelmäßig mit Sicherheiten belastet ist.“
Klimawandel und Inflation beeinflussen Immobilienmarkt
Die Meag befragte insitutionelle Investoren, was die Immobileinmärkte am meisten beeinfulssen wird. Der Klimawandel, sagen 50 Prozent, 40 Prozent sehen in der Inflation einen maßgeblichen Treiber. Weiteren Einflussfaktoren wie Geopolitik oder Pandemie wird dagegen weniger Bedeutung beigemessen. Dabei gibt es auch hier tiefgreifende Veränderungen, beispielsweise die sich verändernden globalen Warenströme oder geopolitische Unsicherheiten. Ebenso die Trends, die auch nach der Pandemie Bestand haben: „Work from home“ und der Siegeszug des Onlinehandels stellen neue Anforderungen an moderne Projektentwicklungen.