Wir befinden uns in einem Paradigmenwechsel, der für die Immobilienbranche ebenso wie für andere Sektoren erhebliche Auswirkungen hat. Zinsen und Baukosten sind hoch, Flächen rar, Investoren zurückhaltend und die Politik wirkt ratlos. Dabei treibt sie nicht nur die drängende Frage um, wie wir zu ausreichend Wohnraum kommen, sondern auch, wie der Gebäudesektor als einer der Haupttreiber von CO2-Emissionen in Deutschland seine negative Rolle umkehren und künftig zu einer positiven Entwicklung beitragen kann.
Aktuell ist Deutschland auf 4,4 Grad-Kurs. Das zeigen aktuelle Untersuchungen des Climate-Tech-Unternehmens "Right", die basierend auf der Emissionsintensität – dem Verhältnis der im Land produzierten Emissionen zur Einwohnerzahl – die individuelle Klimawirkung bestimmen. Das heißt: Wenn wir weiter so bauen, wirtschaften und leben wie bisher, werden wir das 1,5 Grad-Ziel des Pariser Klimaschutzabkommens weit verfehlen. Wir müssen jetzt handeln.
Alle Kraft in den Bestand
Immer mehr Unternehmen, darunter auch die Projektentwickler, setzen auf den Bestand: Neubauen ist zu teuer, zu CO2 intensiv und aufgrund fehlender Flächen nicht realisierbar. Das Abreißen von Gebäuden gilt heutzutage als nicht mehr zeitgemäß – nicht zuletzt aufgrund der „grauen Emissionen“. Die Transformation des Immobilienbestands ist der Schlüssel. Revitalisierungen, Refurbishments, Umnutzungen – alles unter Berücksichtigung von ESG-Richtlinien: hier liegt die Zukunft des Gebäudesektors.
Denn: Nicht nur in der Gesellschaft ist ein größeres Bewusstsein für Umweltthemen und Klimaschutz zu beobachten, sondern auch der einzelne Mitarbeitende hat gestiegene Ansprüche an seinen Arbeitgeber und sein Arbeitsumfeld. Hinzu kommen gesetzliche Richtlinien wie die EU-Taxonomie oder die CSRD-Berichterstattungspflicht, eine Vielzahl an Zertifikaten – nach DGNB, BREEAM und mehr – sowie unter anderem ökologische Artikel 8 Fonds, wodurch Unternehmer ihren Fokus auf Nachhaltigkeit schärfen müssen.
ESG und Wirtschaftlichkeit – ein Widerspruch?
Für Asset-Manager, Eigentümer und Co. scheinen die ESG-konformen Umbauten von Gebäuden mit deren Wirtschaftlichkeit in Widerspruch zu stehen. Die Sorge, dass sich Aufwendungen langfristig nicht lohnen oder eine angestrebte Wertsteigerung die anfallenden Kosten nicht übersteigt, ist in der Branche verbreitet. Dabei belegt eine Studie von CBRE: Energieeffiziente Gebäude, die aktuellen Standards entsprechen, erzielen bis zu 16 Prozent höhere Erlöse im Vergleich zu „Worst Performance Buildings“. Gerade Investoren fokussieren sich aktuell auf die harten Fakten und größten Entwicklungsfelder – und die liegen in der Energieeffizienz.
Bei unserer täglichen Arbeit in der Transformation von Immobilien stellen wir außerdem fest: Es muss nicht immer der ganz große Hebel sein. Auch kleinere, kostengünstige Maßnahmen haben einen messbaren positiven Effekt und sorgen unter anderem für eine Reduzierung der Nebenkosten. Signifikante Verbesserungen der CO2-Bilanz sind primär durch die Anpassung der Anlagentechnik erzielbar. Energiereduktion, lokale Rückgewinnung sowie Energieproduktion – beispielsweise durch Fotovoltaikanlagen – stehen dabei im Fokus.
Mögliche Dekarbonisierungspfade
Um den Bestand klimafreundlicher zu gestalten, beginnt die Arbeit bei uns im Haus in der Regel mit einer Gebäudeanalyse. Anschließend werden mögliche Dekarbonisierungspfade aufgezeigt, deren Umsetzung beispielsweise zum 1,5 Grad-Haus oder der Energieeffizienzklasse A führen können.
Dabei arbeiten wir mit vier verschiedenen Varianten: High Performance, Best Value, Minimal Invest und Cost Saving. Bei der Beratung betrachten wir die Wirtschaftlichkeit der Projekte unter Bezugnahme von Investitionskosten, staatlichem Förderpotential, der Höhe der einzusparenden Energiekosten und der Amortisationsdauer. Der Auftraggeber entscheidet sich dann für ein Maßnahmenpaket für seine Immobilie unter Berücksichtigung der individuellen Kosten-Nutzen-Relation. Ob Minimal Invest oder High Performance – eine Verbesserung der Klimabilanz lohnt sich immer und in vielerlei Hinsicht, nicht zuletzt auch in Bezug auf die Akzeptanz der Nutzerinnen und Nutzer.
Manage to Core wird grün
Eine Manage to Core Strategie kommt heute nicht mehr ohne Manage to Green aus. Viele der weltweit tätigen Real Estate Asset Manager, so beispielsweise auch unser Kunde Primonial Reim, haben das erklärte Ziel, die Assets auf den neuesten energetischen Stand zu bringen und den Wert für Investoren damit größtmöglich zu steigern. Dabei verfolgt das Unternehmen das Ziel, sein gesamtes Bestandsportfolio schrittweise zu dekarbonisieren.
Die ESG-konforme Optimierung von Immobilien im Sinne von Manage to Green kann auch eine Strategie an sich darstellen. Gerade Liegenschaften in B- oder C-Lagen erhalten durch Modernisierungen, bei denen die Energieeffizienz sowie die soziale und gegebenenfalls die Governance Komponente berücksichtigt werden, eine Wertsteigerung. Auch aufgrund der gestiegenen Ansprüche der Investoren, Betreiber und Nutzer kommen Anbieter um das Thema nicht mehr herum. Für Büroimmobilien gilt: ohne die Einbeziehung von ESG-Standards wird es in Zukunft keine Transaktionen mehr geben.
Grad Celsius – die eine Währung
Die Verbesserung ihrer Klimabilanz ist für viele Unternehmen nach wie vor von Unsicherheiten geprägt: Zahlreiche Zertifizierungen bewerten unterschiedliche Parameter, staatliche Regularien sind unklar definiert oder nicht final abgeschlossen. Sie behandeln diverse Teilbereiche, erschweren Vergleiche und erhöhen damit die Gefahr von Greenwashing. Wir setzten mit dem XDC-Modell des bereits erwähnten Unternehmens "Right"auf die eine Währung, die jedem Vergleich standhalten sollte: Grad Celsius.
Insgesamt haben nach den Angaben von Hannah Helmke von Right, drei nicht-immobilienspezifische Artikel-9 Fonds, die mit XDC gebaut wurden, die Rückstufungswelle überlebt. Alle mit XDC erstellten Artikel 9-Fonds sind bestehen geblieben. Außerdem arbeitet Right mit den ersten Unternehmen an der Erfüllung der CSRD mit XDC und mit ersten Banken an Basel Pillar 3 mit XDC.
Mit der Software werden Gebäude hinsichtlich ihrer CO2-Emissionen und der daraus entstehenden Klimawirkung in Grad Celsius erfasst. Unsere Erfahrung und aktuellen Analysen zeigen, dass deutsche Büroimmobilien im Schnitt bei 3,3 Grad liegen. Durch ESG-konforme Maßnahmen lässt sich diese Bilanz Schritt für Schritt optimieren – mit dem Pariser 1,5 Grad Ziel als Messlatte.
Die Transparenz, die dadurch entsteht, kommt allen zugute: Eigentümern, Investoren, Asset-Managern, Finanzierern, Betreibern und Nutzern. Die asset- und länderübergreifende Vergleichbarkeit macht Grad Celsius zu einer Währung, durch die diverse andere nationale und internationale Zertifikate, die sich mit der Klimawirkung von Gebäuden befassen, aus unserer Sicht nicht mehr benötigt werden. Wir setzen auf diese Währung bei der Transformation des deutschen Immobilienbestands – denn das Ziel ist klar und wir benötigen Transparenz auf dem Weg dorthin.
Über Apoprojekt
Seit Gründung vor 16 Jahren ist das inhabergeführte Unternehmen auf 500 Mitarbeitende gewachsen. Zudem ist es Gründungsmitglied von Ecore, eine Initiative für Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche. Zu den Kunden zählen unter anderem die Allianz, Amazon, Apple, die Commerzbank und die Deutsche Telekom. Bislang hat Apoprojekt rund 4.100 Projekte bei einem Bauvolumen von über 1,4 Milliarden Euro realisiert. Das Unternehmen ist mit seinem Hauptsitz in Hamburg vertreten. Weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin (Region Nord/Ost), in Düsseldorf und Frankfurt am Main (Region West) sowie München und Stuttgart (Region Süd).
Über den Autor
Nach Stationen in internationalen Architekturbüros in Shanghai, Melbourne und London, unter anderem bei Fosters and Partner, und als Projektentwickler und Berater für Bestandstransformationen in der Dach- Region, hat Stephan Winn 2014 bis 2020 die Niederlassung von Apoprojekt in Berlin aufgebaut. Heute verantwortet er neben dem Corporate Development die Bereiche Einkauf, ESG & Sustainability sowie Lean Management und die überregionale Planung.