Institutionelle Investoren erwarten eine weiter gleichbleibende bis steigende Entwicklung des Sekundärmarktes für Immobilien-Spezialfonds in den nächsten zwölf Monaten. Das ist ein Ergebnis einer Umfrage von Finanzdienstleistungsunternehmens Real Exchange (Reax), für die 800 institutionelle Investoren befragt worden.
Demnach sehen 46 Prozent einer steigenden Entwicklung und 51 Prozent einer gleichbleibenden Entwicklung des Marktes für den Ankauf und Verkauf von institutionellen Immobilienfondsanteilen entgegen. Konkret planen 17 Prozent Umplatzierungen in den nächsten zwölf Monaten und weitere 31 Prozent ziehen diese in Betracht.
„Gegenüber dem ersten Quartal 2021 ist das Kaufinteresse der Anleger von Immobilienfondsanteilen deutlich gestiegen, wohingegen das Verkaufsinteresse sowie das Interesse, Anteile an die KVG zurückzugeben, gleichgeblieben ist“, so Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange. Die Befragten sehen mehrere Vorteile bei Ankäufen und Verkäufen von Immobilienfondsanteilen auf dem Sekundärmarkt.
Bei der Käuferseite nannten rund 44 Prozent einen schnelleren Return als bei Neuzeichnungen als einen der Hauptgründe für eine Transaktion. Mit jeweils rund 41 Prozent werden zudem bessere Renditen beziehungsweise Kaufpreise als bei Neuzeichnungen sowie ein schnellerer Kapitalabruf und das Vermeiden des Blind-Pool Risikos genannt. Weiterhin nennen ebenfalls je 41 Prozent der Befragten die Optimierung des Portfolios, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und die Diversifizierung, sowie die Erhöhung der Beteiligungsquote an Immobilien(-fonds) als Motive für Investitionen am Sekundärmarkt.
Auf der Verkäuferseite ergibt sich ein deutlich differenzierteres Bild. Mit 83 Prozent Zustimmung – und damit rund zehn Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2021 – bilden die Portfoliooptimierung, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und Reduzierung der Beteiligungsquote in Immobilienfonds den Hauptgrund für Verkäufe. Knapp die Hälfte der Befragten, und damit zwölf Prozent mehr als im ersten Quartal, nennt die Unzufriedenheit mit der Fonds-Leistung, beziehungsweise dem Fonds-Management als weiteren Beweggrund für Verkäufe.
An dritter Stelle, mit rund 30 Prozent, wird die Uneinigkeit zwischen den Anlegern über die zukünftige Fondsausrichtung genannt. Gewinnmitnahmen sowie Stopp-Loss-Strategien – also ein Wertpapierauftrag mit dem der Anleger einen Kurs unterhalb der aktuellen Notierung bestimmt, bei dem ein Verkaufsauftrag für das Papier ausgelöst werden soll – und die Liquiditätsbeschaffung bilden jeweils für rund 25 Prozent der Befragten weitere Motive.
Regulatorische Anforderungen und ESG-Kriterien spielen noch eine untergeordnete Rolle bei Verkaufsüberlegungen: „Gleichwohl viele Anleger bereits die Potenziale des Sekundärmarktes erkannt haben, besteht nach wie vor ein großer Informationsbedarf bei Institutionellen beispielsweise zu Funktionsweise und Verhandlungsparametern bei einer Sekundärmarkttransaktion, den Vor- und Nachteilen gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG oder auch zur Bewertung und Bilanzierung“, sagt Heiko Böhnke, Vorstand der Reax. Er fügt hinzu: „Mit einer zunehmenden Markttransparenz kann die Akzeptanz des Sekundärmarktes und dessen Vorteile beispielsweise gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG erhöht werden.“
Das Trendbarometer bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird quartalsweise über die Marktentwicklung berichten. Für das aktuelle Barometer wurden 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum von Mitte Mai bis Mitte Juni 2021 befragt. Im Geschäftsjahr 2020 hat die Reax ein Transaktionsvolumen in Höhe von knapp einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet die Reax ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis 4 Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds.