2023 summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen institutionellen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) auf 5,7 Milliarden Euro. Damit ist er um fast 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. Bei dem Transaktionsvolumen, das 27.900 Wohneinheiten umfasste, handelt es sich um das geringste seit 2011 – so die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Ausgenommen sind hierbei die Verkäufe eines Wohungsportfolios der Vonovia in Höhe von knapp 2 Milliarden Euro an den Finanzinvestor Apollo.
Aktivster lokaler Transaktionsmarkt war Berlin mit 1,8 Milliarden Euro, gefolgt von München mit 700 Millionen Euro, Hamburg mit gut 240 Millionen Euro und Frankfurt am Main mit mehr als 190 Millionen Euro. Der Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens lag auf dem risikoarmen Core- und Core-plus-Segment, auf welches 75 Prozent des Investitionsvolumens entfiel – 2022 waren es lediglich 30 Prozent.
Internationale Investoren sehen ihre Chance
„Die Hauptgründe für die geringe Dynamik am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt waren die deutliche Differenz bei den Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer und die erhebliche Unsicherheit infolge des GEG, das zu einem massiven Vertrauensverlust bei Investoren geführt hat“, erklärt Konstantin Lüttger, Leiter Wohnimmobilien (Head of Residential Investment) bei CBRE in Deutschland. Zusätzlich fehlen auf der Produktseite laut CBRE oftmals Bestände, die im Zuge der Hochphase des Wohnimmobilienbooms zwischen 2018 und 2021 erworben wurden.
Wohnimmobilientransaktionen in Deutschland (ab 50 Wohneinheiten)
Quelle: CBREBei einem Verkauf müssen signifikante Buchwertverluste realisiert werden, weswegen Verkäufe jenseits von einzelnen, wenigen Notverkäufen aktuell oft noch nicht zur Debatte stehen. Es ist aber damit zu rechnen, dass in den kommenden 24 Monaten solche Objekte in Form von Distressed oder Forced Sales an den Markt kommen werden. Internationale Investoren sind von den nach wie vor starken Fundamentaldaten in den deutschen Metropolen mit steigenden Mieten und sinkenden Leerständen bei gleichzeitig sinkendem Wohnungsneubau überzeugt und begreifen den aktuellen Marktzyklus als Chance.
Lokale Akteure werden aktiver
Interessant in diesem Kontext: nach Angaben des aktuellen CBRE-empirica-Leerstandsindex mit den Zahlen für Ende 2022 verzeichneten erstmals alle deutschen Landkreise sinkende Leerstandsquoten.
Größte Nettokäufer waren eigenkapitalstarke offene Immobilien- und Spezialfonds mit zusammen 1,1 Milliarden Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 690 Millionen Euro, der öffentlichen Hand mit 670 Millionen Euro –mit Akquisitionen vor allem in Süddeutschland und Sachsen – sowie Privatinvestoren mit 610 Millionen Euro. Im vierten Quartal 2024 war zudem zu beobachten, dass zahlreiche sanierungsbedürftige Objekte im Umland größerer Städte an lokale Akteure verkauft wurden. Diese Objekte sollen energetisch saniert werden, um zukünftig entsprechende Mietpotenziale zu heben.
Abgesehen von Projektentwicklern waren die größten Nettoverkäufer Immobilien-AGs (1,8 Milliarden Euro), denen mit deutlichem Abstand geschlossene Fonds (51 Millionen Euro) und Immobiliengesellschaften (36 Millionen Euro) folgten.
Anstieg der Renditen
Die durchschnittliche Spitzenrendite der Top-7-Städte stieg 2023 laut CBRE gegenüber Ende 2022 um fast 80 Basispunkte auf 3,34 Prozent. Im Vergleich dazu ist die Rendite deutscher Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit nur um 50 Basispunkte gestiegen. „Angesichts dieser Entwicklung wird sich die Preiskalibrierung insbesondere für Top-Produkte im Jahr 2024 weiter verlangsamen und sich der Bid-Ask-Spread von Käufern und Verkäufern reduzieren“, erläutert Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe.
„Zugleich wird sich die Abwertung bei nicht ESG-konformen Bestandsobjekten in demografisch schwachen Lagen ohne ‚Brown-to-Green‘-Strategie fortsetzen“, sagt Michael Schlatterer, Teamleiter Beratungsdienste zur Wertermittlung von Wohnimmobilien (Residential Valuation Advisory Services) bei CBRE.
Renditeentwicklung Wohnen (Bestand und Neubau), Durchschnitt der Top-7-Städte
Quelle: CBREDer Anstieg der durchschnittlichen Rendite für Bestandsobjekte lag 2023 bei 115 Basispunkten. „In diesem Segment wird die Abwertungsbewegung jedoch noch weiter andauern“, so Schlatterer. Diese Marktdynamik kann in den kommenden 24 Monaten für Investoren, die nicht aus dem institutionellen Bereich stammen, attraktive Kaufgelegenheiten bieten.
Projektentwickler unter Druck
Die schwierige Finanzierungssituation bleibt auch 2024 aufgrund mehrerer Faktoren erhalten: stark gestiegene Zinsen – wenn auch aktuell mit wieder sinkender Tendenz –, eine hohe Unsicherheit bei der Wohnungsbauförderung, unklare Anforderungen für die (ESG-)Sanierungen und fehlender Spielraum im Bundeshaushalt für Fördermaßnahmen. Der Neubau wird folglich noch weiter einbrechen. Das zeigte sich auch bereits am Investmentmarkt.
Auf Projektentwicklungen – also Forward Deals und Forward Fundings – entfielen 2023 lediglich 1,6 Milliarden Euro. 2022 waren es noch fünf Milliarden Euro. „Die politisch anvisierten 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr beziehungsweise ein Schließen der Angebotslücke von – laut Mieterbund – 700.000 Wohnungen rücken in weite Ferne. Das ist vor allem vor dem Hintergrund der starken Zuwanderung und der Flüchtlingsbewegungen relevant“, warnt Schlatterer. Zugleich verfestigt sich die Angebotslücke bei Core- und Core-plus-Objekten im Neubausegment, die von nationalen und internationalen Core-Investoren weiterhin sehr stark nachgefragt werden.
Ausblick auf 2024
„Für 2024 gehen wir von einem anziehenden Wohntransaktionsmarkt mit einem Investitionsvolumen von etwa acht Milliarden Euro aus. Ein Treiber dieser stärkeren Dynamik werden neben den weiter andauernden Portfoliobereinigungen der börsennotierten Wohnungskonzerne auch die Refinanzierungslücken von spätzyklischen Investoren sein, die mit Verkäufen ihre Beleihungsquoten reduzieren. Darüber wird aber auch das klassische Transaktionsgeschehen zurückkehren. Investoren, die in den Jahren 2010 bis 2017 Objekte erworben haben, können diese je nach ihrer Strategie heute mit teils erheblichen Gewinnen weiterhin gut am Markt platzieren“, erläutert Lüttger.
„Bei den Renditen erwarten wir 2024 einen moderateren Anstieg als 2023. So dürften die Spitzenrenditen um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte weiter zulegen – und die Renditen für ältere Bestandsobjekte um 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte“, so Schlatterer.