Analyse So investieren Institutionelle in private Immobilienkredite

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Der historische und aktuelle Investmentschwerpunkt verteilt sich auf neun Länder. Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner dazu: „Im Vergleich zu unserer Umfrage zum Fondsuniversum der Assetklasse Real Estate Private Equity im vergangenen Jahr ist die geographische Diversifizierung der Real Estate Private Debt-Fonds recht schwach ausgeprägt. Grund dafür ist, dass sich die Anlageklasse erst in den vergangenen Jahren pan-europäisch etabliert hat und der Investitionsursprung in den USA und Großbritannien liegt. Erst vor dem Hintergrund der gestiegenen Eigenkapitalregulierung und dem Rückzug der Banken hat sich auch in Kontinentaleuropa ein Markt für Real Estate Private Debt entwickelt.“ 

Mit einem Anteil von 63 Prozent dominieren defensive Senior Loans das Kreditbestandsportfolio. Auf Mezzaninefinanzierungen und Whole Loans entfallen 15 beziehungsweise 14 Prozent. In Nordamerika verfolgen zehn von 15 zeichenbaren Fonds dem Strategieschwerpunkt Senior Loans. In Europa haben 12 der aktuell 31 investierbaren Produkte diese Investitionsstrategie. Elf Fonds investieren sowohl in Whole Loans als auch in Mezzanine-Finanzierungen, drei Fonds verfolgen ausschließlich Mezzanine-Strategien. „Für uns ist das Ergebnis mit einem so hohen Produktangebot von Senior Loan-Fonds überraschend, weil in der allgemeinen Diskussion oftmals nur auf Mezzanine-Fonds abgestellt wird“, sagt Stute.

Rund drei Viertel des Kreditportfolios ist bislang in die Refinanzierung und Akquisition von Immobilien geflossen. 15 Prozent entfallen auf Gebäude, die sich im Bau befinden und neun Prozent werden als Zwischenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Entsprechend liegt der Investitionsfokus mit 80 Prozent, also 146 Milliarden Euro sowohl in Europa als auch in Nordamerika auf Bestandsobjekten. Nur 5 Prozent, also 9 Milliarden Euro gehen in die Entwicklung von Immobilienprojekten.

Die Zielrenditen europäischer Anlageprodukte mit Senior Loan-Strategie über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage bewegen sich im Bereich von 3 bis 8 Prozent. Nordamerikanische Produkte rangieren zwischen 4 und 10 Prozent. Fonds mit Mezzanine-Strategie erzielen in Europa 8 bis 10 Prozent, in Nordamerika ist die Spreizung mit 6 bis 12 Prozent etwas größer. „Die deutlichen Spreizungen bei den Zielrenditen zeigen, dass selbst innerhalb scheinbar homogener Anlagestrategien eine sehr differenzierte Betrachtung der Einzelstrategien notwendig ist“, so Stute.