Rallye geht 2021 weiter Unsicherheit bewirkt Anleger-Flucht in Wohnimmobilien

Jens Rautenberg ist Gründer von Conversio | Wahre Werte, einem Analysehaus für Wohnimmobilien. | © Conversio

Jens Rautenberg ist Gründer von Conversio | Wahre Werte, einem Analysehaus für Wohnimmobilien. Foto: Conversio

Es gibt Akteure am Immobilienmarkt, die den Corona-Schock mit jenem der Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren vergleichen – oder mit den wirtschaftlichen Folgen des 11. September 2001. Allerdings gibt es auch Beobachter, die eher einen verhältnismäßig kurzen Abschwung vermuten. Demnach geht es zwar steil nach unten in die Rezession, aber es soll auch verhältnismäßig schnell wieder nach oben gehen – unter anderem aufgrund der Konjunkturprogramme und der rasch implementierten Unterstützungsmaßnahmen.

Bulwiengesa hat zu einem frühen Zeitpunkt geschätzt, dass der konjunkturelle Impuls bereits ab dem zweiten Halbjahr 2020 spürbar sein könnte. In welchem Umfang tatsächlich schon so bald ein positiver Schub sichtbar wird und ob und wie stark dieser einzelne Sparten der Immobilienwirtschaft beflügelt, bleibt offen. Generell herrscht noch immer eine große Prognoseunsicherheit in diesen Zeiten. Das hat auch Bulwiengesa seinerzeit ausdrücklich betont. Dennoch: Ein harter Absturz und ein schnelles Comeback erscheinen durchaus möglich.

Asset-Klassen mit unterschiedlichen Aussichten 

Mit Blick auf die Geschwindigkeit einer solche Erholung unterscheiden sich die Asset-Klassen. So scheint die Logistik-Immobilie beispielsweise – bedingt durch die gestärkte Rolle des Versandhandels – ohnehin einen stabilen Sonderweg zu gehen. Die Nutzernachfrage dürfte weiterhin hoch sein, und die Anlageklasse sollte entsprechend auch bei institutionellen Anlegern anhaltend auf der Wunschliste stehen. Nehmen wir hingegen die Wohnimmobilie als Kapitalanlage für private Anleger, so war der Lockdown deutlich einschneidender.

Sofort war fast die gesamte Verkaufskette durch das stark eingeschränkte Sozialleben und die Verunsicherung betroffen. Wollten die Menschen bei Ausbruch der Pandemie noch Ihren Finanzberater oder Makler treffen? Wer dennoch investieren und eine Wohnung besichtigen wollte, aber alle Flüge gestrichen waren, dem blieb nur der Zug oder das Auto. Wo man dann noch auf Reisebeschränkungen und dadurch geschlossene Hotels traf, war der Bewegungsradius schon sehr eingeschränkt und man verzichtete im Zweifel doch. Vieles kann man natürlich digital auffangen, etwa Online-Beratungsgespräche oder 360-Grad-Besichtigungen. Aber final möchten doch die meisten das Investitionsobjekt mit den eigenen Augen sehen.

Auch haben derzeit wahrscheinlich einfach viele private Anleger aber insbesondere auch potenzielle Eigennutzer ganz andere Sorgen als den möglichen Kauf einer Eigentumswohnung. Manche Verkäufer haben daraufhin erwogen, ihre Zielgruppen anzupassen und fortan noch stärker auf Kapitalanleger oder institutionelle Investoren zu setzen. Diese wiederum werden aber erst einmal den Mietmarkt beobachten: Dieser dürfte sich beruhigen, und je nach Standort wird es vor allem im Spitzensegment auch nach unten gehen.

Die grundsätzlich guten Aussichten auf stabilen Cashflow aus vermietetem Wohneigentum bleiben aber erhalten – die Branche war und ist sich weitestgehend einig, dass die Wohnimmobilie sogar mit am besten durch die Krise gelangen wird. Aus der Gemengelage resultiert derzeit jedoch folgende Situation: Viele Verkäufer, die jetzt warten können, werden einfach erstmal warten. Auch wenn sich viele womöglich schon ein wenig an die neue Realität gewöhnt haben, ist eine klare Sicht einfach nach wie vor nicht möglich.

Gute Aussichten nach der Krise

Allerdings gibt es aber auch zahlreiche Marktteilnehmer, die nicht sehr lange warten können. Bauträger beispielsweise, die verschiedene Projekte gleichzeitig realisieren und dadurch ihre Eigenkapitaldecke womöglich etwas zu sehr gestreckt haben. Sie müssen rasch in den Vertrieb gehen. Hier besteht die Gefahr, dass wir Insolvenzen sehen, mit denen vor Kurzem niemand gerechnet hat. Überstehen sie die Krise aber, dann dürfen sie nach der Erholung wohl mindestens auf ein Preisniveau hoffen, das dem bisherigen hohen Plateau entspricht.

Langfristig könnten die Preise sogar noch einmal darüber hinaus ansteigen – gerade bei der Wohnimmobilie. Denn die allgemeine Unsicherheit und drohende Inflationssorgen wird viele Privatanleger und auch institutionelle Investoren aus Geldwertanlagen herausdrängen. Es könnte eine neue Flucht in Sachwerte und hier besonders in die Wohnimmobilie erfolgen. Dafür spricht auch, dass es absehbar weiterhin so gut wie keine Zinsen geben wird.

Und man führe sich vor Augen, dass bis 2025 allein deutsche Staatsanleihen mit einem Volumen von 800 Milliarden Euro auslaufen werden – Es ist höchst fraglich, ob Anleger dieses Kapital mehrheitlich erneut festverzinslich anlegen wird. Fließt nur ein Bruchteil davon hierzulande in die Wohnimmobilie, kann dies die Preise noch einmal zusätzlich befeuern. Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen für Wohnhäuser und -portfolios lag 2019 in Deutschland gemäß Jones Lang Lasalle (JLL) bei 22 Milliarden Euro.



Über den Autor:
Jens Rautenberg ist seit knapp 18 Jahren im Wohnimmobilienbereich tätig. Nachdem er zunächst selbst im Wohnimmobilienvertrieb arbeitete, gründete er 2009 Conversio | Wahre Werte. Der Schwerpunkt seines Unternehmens liegt auf der Immobilie als Investment und insbesondere auf der Bewertung und Analyse von Objekten für Kapitalanleger.