Nach einem Jahrzehnt mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 6 und 12 Prozent sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in allen sieben deutschen „A-Städten“, also Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart und München gesunken.
Sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen verzeichnete Berlin mit 2,3 beziehungsweise zwei Prozent im Januar 2023 im Vergleich zum Höchststand des Vorjahres die geringsten Rückgänge. Bei Bestandswohnungen gaben die Preise in München mit minus 9,5 Prozent, bei Neubauwohnungen in Frankfurt mit minus 10,1 Prozent am stärksten nach.
Gleichzeitig steigen die Mieten in allen A-Städten weiter. „Wegen des erhöhten Zinsniveaus sinken die Preise, zugleich aber nimmt der Nachfrageüberhang zu. Denn der Cocktail aus Zinsherhöhung und Baukostensteigerung führt aktuell zu drastisch sinkenden Neubauzahlen. Eigenkapitalstarken Anlegern eröffnet diese Situation die Chance auf dauerhaft höhere Erträge“, so Felix von Saucken, Leiter der Abteilung Wohninvestitionen (Head of Residential Investment) bei Colliers.
Dauerhaftes Mietwachstum bei fallenden Kaufpreisen
Zwischen 2017 und 2022 zogen die Mieten in Berlin am stärksten an: pro Jahr um mehr als acht Prozent. In den übrigen A-Städten um drei bis fünf Prozent. Aktuell ziehen die Mieten noch stärker an, weil potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen und das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Um die aktuellen Preiseffekte zu messen, hat Colliers die im Januar für Eigentumswohnungen aufgerufenen Preise mit den Höchstständen des Vorjahres verglichen. Relativ hohe Abschläge sind demzufolge im Bestand in München mit minus 9,5 Prozent und Stuttgart mit minus 9,3 Prozent zu verzeichnen. Düsseldorf folgt mit minus 7,9 Prozent, Hamburg mit minus 7,7 Prozent und Frankfurt am Main mit minus 6,8 Prozent. Am widerstandsfähigsten zeigen sich die Märkte in Berlin mit minus 2,3 Prozent und Köln mit minus 4 Prozent.
In keiner A-Stadt sinken die Preise unter das Niveau vom Dezember 2020. Untersucht hat Colliers dafür die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit 35 bis 130 Quadratmeter Fläche.
Blick in die Historie weist auf begrenztes Rückschlagpotenzial bei den Kaufpreisen hin
„Der Zinseffekt auf die Preise wird abebben, der Nachfrageeffekt hingegen lässt auch in den
kommenden Jahren steigende Mieten erwarten“, so von Saucken. Dass die Mieten aktuell
sogar stärker zulegen als zuvor, belegen auch Daten des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken
(Vdp). Demnach stiegen die Mieten bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal in den Top-Sieben-Städten um 6,6 Prozent.
Dass die Kaufpreise bald ihren Boden finden dürften, bestätigt ein aktueller Research-Bericht der Deutschen Bank. Demnach haben steigende Zinsen in der Vergangenheit in Deutschland jeweils nur befristet zu Abschlägen geführt. In der Langfristbetrachtung hingegen steigen die Haus- und
Wohnungspreise laut DB Research im Rahmen der Inflation.
„Die höhere Zinsbelastung können Anleger durch einen größeren Eigenkapitaleinsatz abfedern und damit das aktuell geöffnete attraktivere Preisfenster zur Sicherung langfristig steigender Erträge nutzen“, meint von Saucken.