EY-Umfrage unter Investoren Deutscher Immobilien-Investmentmarkt bricht ein

Baustelle im Hamburger Überseequartier

Baustelle im Hamburger Überseequartier, wo unter anderem ein Shoppingcenter entsteht. Laut einer EY-Umfrage erwartet eine große Mehrzahl von Investoren für solche Einzelhandelsprojekte Preisrückgänge. Foto: Imago Images / Lobeca

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Innerhalb von zwölf Monaten hat sich die Stimmung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt erheblich eingetrübt: Über drei Viertel der befragten Investoren gehen davon aus, dass das Investitionsvolumen für Immobilien im Jahr 2023 sinkt. Das zeigt das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY, bei dem über 250 Immobilieninvestoren wie Banken, Immobilienfonds oder -Reits, institutionelle Investoren sowie vermögende Privatpersonen und Family Offices befragt wurden.

Die Folgen und Auswirkungen der Krise auf den Immobilienmarkt

Auch 2022 zeigte sich die verschlechterte Stimmung schon in den Zahlen der Branche: Das Transaktionsvolumen fiel von 113,8 Milliarden Euro um rund 40 Prozent auf 67 Milliarden Euro. Damit liegt es nur noch knapp über dem 15-Jahres-Durchschnitt, der bei 57,9 Milliarden Euro liegt. Für 2023 rechnet EY mit einem Volumen von 50 bis 55 Milliarden Euro. Immerhin: Den deutschen Immobilienmarkt schätzen fast zwei Drittel aller Investoren als attraktiv oder sehr attraktiv ein. So analysiert ein Investor: „Die Risiken haben deutlich zugenommen, aber im Vergleich mit anderen Märkten bleibt Deutschland (noch) attraktiv.“

Investoren erwarten für 2023, dass vermehrt restrukturierungsbedürftige Immobilien auf den Markt kommen und sich Marktteilnehmer zunehmend auf ihr Kerngeschäft fokussieren – weil Hemmnisse wie verschiedene Preisvorstellungen und Unklarheit mit Blick auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Transaktionen verhindern.


Die laut Investoren 5 größten Transaktionshemmnisse in 2023

  1. Diskrepanz bei Preisvorstellungen
  2. Unklarheit über Konjunktur und gesamtwirtschaftliche Entwicklung
  3. unsicher Finanzierungsbedingungen
  4. steigendes Risikobewusstsein
  5. ESG-Risiken

Während die Investoren im Büro- und Wohnsegment Preisabschläge erwarten, dürften Logistikimmobilien 2023 deutlich preisstabiler sein. Auch die Preisentwicklungen für Ferien- und Businesshotellerie werden eher als sinkend eingestuft, während Investoren besonders Shoppingcenter preislich auf einem absteigenden Ast sehen.

 

Auf dem Einkaufszettel der Investoren stehen trotzdem vor allem Wohn- und Büroimmobilien, auch Logistik und Gesundheit sowie mit Abschlägen Lebensmittel sind Sektoren, in denen die Investoren mehrheitlich zukaufen wollen. Jeweils fast zwei Drittel der Befragten wollen dagegen keine Zukäufe im Bereich Hotellerie und Shoppingcenter tätigen.

 

Bei der Finanzierung der Käufe verweisen annähernd 100 Prozent der Befragten darauf, dass die Anschlussfinanzierungen die Kreditnehmer unter Druck setzen. Schließlich belastet die Zinsentwicklung sie, dazu kommen zusätzlich nötige Besicherungen, die eine Bürde darstellen. Dementsprechend werden auch höhere Eigenkapitalanforderungen erwartet – auch weil jeweils fast 90 Prozent der Investoren damit rechnet, dass das Zinsniveau und die Zahl der Kreditausfälle im Jahr 2023 weiter ansteigen werden.

 

Während in den vergangenen Jahren der demografische Wandel, Digitalisierung und der Klimawandel als wichtigste Megatrends von Immobilieninvestoren benannt wurden, katapultiert die Zinswende die Entwicklung des Zinssatzes in diesem Jahr auf den ersten Rang. Die Energieeffizienz der Gebäude spielt insofern noch eine große Rolle, als dass die steigenden Energiepreise sie mehr und mehr unumgänglich machen. Zudem sehen Investoren eine ESG-Due-Diligence inzwischen als Standard bei Ankaufsprozessen, während sie Probleme bei solchen Immobilien sehen, die zu mehr Nachhaltigkeit hin entwickelt werden sollen: Solche „Manage-to-Green-Projekte“ seien nicht konkret quantifizierbar.

Die gesamte Studie können Interessierte hier bei EY anfordern.