Die Empira Group, ein Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen, hat sich in einer aktuellen Studie mit dem Fremdfinanzierungsmarkt für Immobilien beschäftigt. Vor allem in Kontinentaleuropa bestehe demnach Potenzial für kreditbasierte Finanzierungen abseits des klassischen Bankdarlehens für institutionelle Investoren.
In Zeiten steigender Zinsen und begrenzter Bankfinanzierungen nimmt die Bedeutung alternativer Fremdfinanzierungsquellen am Markt für gewerbliche Immobilien, laut Studie, zu. Weltweit wird sich demnach der Markt der sogenannten Non-Bank Financial Institutions ausweiten, wozu Anbieter wie Fonds, Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen außerhalb des Bankensektors zählen.
„Generell ist von einer wachsenden Bedeutung bankenexterner Immobilienfinanzierungen auszugehen. Aus regulatorischen Gründen wird dieses Wachstum fast ausschließlich im B2BBereich stattfinden, während die Kreditvergabe an Verbraucher im Bereich der Wohnungsfinanzierung den Banken vorbehalten bleibt“, kommentiert Steffen Metzner, Leiter Forschung (Head of Research) von Empira und Autor der Studie. „Da die Banken dort ihr Kapital binden und gewerbliche Immobilienfinanzierungen häufig individuell und anspruchsvoll sind, werden sich daraus wachsende Anteile von Private Debt innerhalb des Commercial-Real-Estate-Debt-Markts ergeben.“
Während in den USA nach aktuellen Schätzungen bereits 40 Prozent des Fremdkapitals zur
Finanzierung von Gewerbeimmobilien von Kreditgebern aus dem Finanzsektor abseits der
klassischen Banken stammen, liegt der Anteil in Kontinentaleuropa deutlich darunter. „Bereits
ein Szenario von zehn Prozent des europäischen Commercial-Real-Estate-Debt-Markts würde
einem Kapitalbetrag im bankenunabhängigen Sektor von etwa 190 Milliarden Euro
entsprechen“, erklärt Metzner. „Steigerungen auf das Niveau Großbritanniens, wo 28 Prozent auf Private Debt entfallen, oder der USA würden noch zu deutlich größeren Teilmärkten im Bereich von Private Debt führen.“
Die Bilanzsummen der relevanten Banken wachsen kaum mehr, ihr Anstieg liegt unter dem Wachstum der Asset-Preise am Immobilienmarkt
„Auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen droht Deutschland in den kommenden Jahren ein Liquiditätsengpass. Daher sind verstärkt neue Wege und innovative Instrumente zur Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung gefragt. Ob und wie schnell sie sich in Deutschland marktbreit etablieren, wird maßgeblich darüber mitentscheiden, wie sich der Immobilienstandort entwickelt, ob sich die Wohnungssituation in den Metropolen entspannt und inwieweit externes Kapital neue Wachstumsimpulse auslösen kann“, so Lahcen Knapp, Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Wurde der Finanzierungsbedarf institutioneller Investoren bisher vorwiegend durch klassische Bankdarlehen gedeckt, ist es angesichts steigender Zinsen, höherer Risikovorsorge und zurückhaltender Darlehensvergabe fraglich, ob künftig diese Geldquelle für kommerzielle Immobilienprojekte noch ausreichend Liquidität liefern wird: Zwischen dem wachsenden Finanzierungsbedarf der Immobilien- und der Baubranche und den begrenzten Finanzierungsressourcen des Bankensektors entsteht eine immer größere Lücke. Die Bilanzsummen der relevanten Banken wachsen kaum mehr, ihr Anstieg liegt unter dem Wachstum der Asset-Preise am Immobilienmarkt. Daraus entsteht ein zunehmender Bedarf an anderen Finanzierungsquellen.
Daher wird sich, so die Verantwortlichen der Studie, der Trend zu Darlehen von alternativen, unternehmerisch agierenden Finanzierungspartnern in den nächsten Jahren weiter verstärken.
„Die hierzulande hohen Finanzierungsvolumina und die individuellen Zuschnitte erfordern ein
professionelles Management und Controlling. Daher werden leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Funds das erwartete Marktwachstum im Wesentlichen tragen. Aus Sicht institutioneller Investoren bieten sie zudem die Möglichkeit der Skalierung“, sagt Lahcen Knapp.
Die vollständige Studie finden Sie hier.