Roter Faden für Eigentümer Was beim Sanieren von Wohnimmobilien zu beachten ist

Eine Alternative dazu ist eine Ersatzwohnung auf Zeit, in der der Mieter während der Bauarbeiten untergebracht werden kann. Dies ist vor allem bei größeren Wohnungsbeständen eine Option, da es hier aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation regelmäßig freie Wohnungen gibt.

Förderungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand sollten geprüft werden

Neben der Kommunikation mit den Mietern sollten sanierungswillige Eigentümer auch prüfen, ob es staatliche Förderungen für ihre Maßnahmen gibt. Bei bestimmten Sanierungen erhält man Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen, wobei letztere in der Niedrigzinsperiode keine große Rolle mehr spielen. Dies gilt beispielsweise bei Sanierungen gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV).

Darüber hinaus gibt es noch eine Fülle kommunaler Programme mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Einige Programme fördern energetische Sanierungen, andere das barrierefreie Bauen. Die Vielfalt der Programme ist recht hoch, daher sollte im Einzelfall immer geprüft werden, ob es nicht ein Programm vor Ort gibt, das in Anspruch genommen werden kann.

Weitere Faktoren: Denkmalschutz, Mietpreisbremse und Milieuschutz

Neben einer staatlichen Förderung gibt es noch weitere Rahmenparameter, die teilweise erhebliche Auswirkungen auf eine Sanierung haben können und die vorher geprüft werden sollten. Dazu gehört beispielsweise die Frage, ob es sich um eine Denkmalschutzimmobilie handelt. Dies kann sich aus steuerlicher Sicht lohnen, denn dann kann eine höhere Denkmalschutzabschreibung genutzt werden. Im Gegenzug können die Denkmalschutzvorgaben eine Sanierung aber auch verkomplizieren.

Darüber hinaus spielt die Mietpreisbremse eine wichtige Rolle. Wird eine Wohnung nach der Sanierung neu vermietet, darf die Miete nur bei umfassenden Modernisierungen frei festgelegt werden. Bei Modernisierungen mit geringerem Umfang hingegen greift die Mietpreisbremse. Schließlich kann noch der Milieuschutz eine geplante Sanierung einschränken. Dies betrifft vor allem eine Reihe von Bezirken in der Berliner Innenstadt, aber teilweise auch Bezirke in anderen Großstädten wie beispielsweise Hamburg.

Insgesamt zeigt sich: Sanierungen von Wohnimmobilien sind sehr komplex, weshalb sich pauschale Handlungsempfehlungen nicht aussprechen lassen. Unterm Strich müssen die Maßnahmen im Voraus sehr gut durchdacht und professionell durchgeführt werden. Letzteres beinhaltet vor allem, die Information und Mitnahme der Mieter. Des Weiteren spielt die Wirtschaftlichkeitsprüfung – und dabei die Entwicklung des lokalen Mietmarktes – eine wichtige Rolle. Die staatlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt – beispielsweise die Mietpreisbremse oder der Milieuschutz – schränken Sanierungen ein und machen sie wirtschaftlich teils weniger attraktiv.