Roter Faden für Eigentümer Was beim Sanieren von Wohnimmobilien zu beachten ist

Hans Hünnscheid ist Geschäftsführer beim Immobilienspezialisten Famos.  | © Famos

Hans Hünnscheid ist Geschäftsführer beim Immobilienspezialisten Famos. Foto: Famos

Kommen Wohnimmobilien in die Jahre, müssen Eigentümer über Sanierungen nachdenken. Was einfach klingen mag, wirft in der Praxis zahlreiche Fragen auf: Wie umfassend soll ich sanieren? Kann ich Teile des Objekts so belassen, wie sie sind, oder hilft nur eine Generalsanierung? Was geschieht während der Sanierung mit den Mietern? Muss ich energetisch sanieren oder genügt eine normale Instandsetzung? Und vor allem: Was lohnt sich wirtschaftlich?

Allein dieser kurze Abriss zeigt, wie komplex das Thema Sanierung von Wohnimmobilien ist. Pauschale Antworten gibt es kaum, allerdings kann eine Art roter Faden weiterhelfen: Eigentümer sollten zunächst die Substanz der Immobilie anschauen, dann gilt es, eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durchzuführen, mit den Mietern zu sprechen und schließlich auch noch alle regulatorischen Vorgaben zu berücksichtigen. 

Haftungsfragen dulden keinen Aufschub

Es gibt allerdings Ausnahmefälle, in denen ein Eigentümer keine Wahl hat und sofort handeln muss. Dies betrifft alle Haftungsfragen, die mit der Immobilie zusammenhängen. Der Eigentümer haftet für Gefahren, die von seinem Besitz ausgehen. Daher muss er laufend prüfen, ob bestimmte Mindestsanierungsmaßnahmen notwendig sind. In der Praxis sind dies vor allem Fassadenteile, die herunter fallen könnten, oder marode Stromleitungen, von denen Brandgefahr ausgeht. Des Weiteren muss der Vermieter laufend die Warmwasserversorgung prüfen und erneuern lassen, wenn dort Legionellen nachgewiesen werden.

Soll eine Sanierung über das aus Haftungsgründen Notwendige hinausgehen, muss zunächst die Substanz im Objekt geprüft werden. Hier fallen die Ergebnisse oft sehr unterschiedlich aus: Beispielsweise können Fenster bereits 30 Jahre alt sein, sich aber trotzdem in einem guten Zustand befinden. In diesem Fall wäre ein Austausch nicht rentabel.

Wichtige Rolle des lokalen Immobilienmarktes

Zur Untersuchung der Substanz gehört auch, ob die Immobilie Potenziale für eine Nachverdichtung besitzt.Das kann eine Aufstockung um ein Penthouse, eine Bebauung im Hinterhof oder ein sonstiger Anbau sein. Ein K.O.-Kriterium ist dagegen der Hausschwamm oder ein undichtes Dach. In einem solchen Fall ist Abriss und Neubau die beste Lösung. Ein weiteres Argument für einen Abriss ist auch, wenn dadurch noch mehr Mietfläche geschaffen werden kann.   

Nach der Substanzprüfung kommt die wirtschaftliche Prüfung einer Sanierung. Dazu muss der lokale Immobilienmarkt analysiert werden. In einem schwachen Mietmarkt – wie beispielsweise aktuell Gelsenkirchen – sind derzeit keine großen Mietsteigerungen möglich. In einem solchen Fall sollte man eher minimale Maßnahmen durchführen, die eine grundsätzliche Vermietbarkeit der Wohnung gewährleisten.