In einem mittelmäßigen Markt muss individuell abgewogen werden. Was hier wirtschaftlich sinnvoll ist, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Beispielsweise kann es sinnvoll sein, nur die Heizung auszutauschen, dafür aber die Bäder nicht zu machen, wenn deren Zustand noch ausreichend ist. Ein anderes Beispiel sind Wohnungen, die sich dem Zuschnitt nach nur für junge Mieter eignen. Diese Zielgruppe kann aber oft keine hohen Mieten zahlen. Dies muss bei Investitionen in die Wohnung berücksichtigt werden.
In einem Markt mit stark steigenden Mieten rechnen sich auch größere Investitionen in die Substanz. Grundsätzlich dürfen nach Paragraph 559 BGB jährlich elf Prozent der reinen Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Einfache bis mittlere Sanierung bei 800 Euro pro Quadratmeter
Die Frage, welche Kosten für den Eigentümer anfallen, ist naturgemäß schwer zu beantworten, da diese stark von den jeweiligen Maßnahmen abhängen. Als Faustregel kann für eine einfache bis mittlere Sanierung mit rund 800 Euro pro Quadratmeter Mietfläche kalkuliert werden. Damit wird ein Neubauzustand in den Wohnflächen erreicht, das heißt neue Oberflächen in allen Räumen (also Böden, Fließen, Decken, Wände) und neue Leitungen. Diese Kosten beziehen sich nur auf die Wohnung selbst, nicht auf das Haus.
Bei einer Wohnungsgröße von beispielsweise 50 Quadratmetern summieren sich die Kosten auf 40.000 Euro. Damit sich diese Investition rechnet, muss eine bestimmte Mietsteigerung realisierbar sein. Geht man von einer Verzinsung der investierten Summe von 4,5 Prozent jährlich aus, müssen die erzielbaren Mehreinnahmen bei 1.800 Euro jährlich liegen. Umgerechnet auf die Monatsmiete heißt das, dass eine Anhebung der Nettokaltmiete um 3,0 Euro / Quadratmeter realistisch sein sollte. Das Beispiel verdeutlicht: Eine solche Mietsteigerung ist derzeit nicht in allen Märkten realistisch.
Kooperation der Mieter von großer Bedeutung
Eine besondere Herausforderung für jeden Eigentümer ist die Tatsache, dass Mehrfamilienhäuser bei Sanierungen in aller Regel nicht komplett leergezogen sind. Die Sanierung muss als „bei laufendem Betrieb“ erfolgen. Unsere Erfahrung in diesem Bereich zeigt, dass dies nur in Kooperation mit den Mietern geht. Wichtig ist vor allem, dass der Eigentümer frühzeitig mit den Hausbewohnern spricht. Auch eine Einbindung bei Gestaltungsfragen – etwa bei der Wahl der Badezimmerfliesen – kann sehr hilfreich sein und dazu beitragen, die Haltung des Mieters zur Sanierung zu verbessern.
Wenn die Mieter nicht kooperativ sind, kann dies eine Sanierung schnell unmöglich machen, denn das Mietrecht ist in diesem Punkt relativ stark. Eigentümer müssen sich von dem Gedanken verabschieden, dass sie bestimmte Maßnahmen im Hauruck-Verfahren durchsetzen können. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass um einzelne Wohnungen „herumsaniert“ werden muss, weil ein einzelner Mieter den Maßnahmen nicht zustimmt.