private banking magazin: Die Investmentgesellschaft wurde von den Family Offices der Familien Burda und Quandt gegründet. Warum wurde gleich ein Unternehmen gegründet und nicht einfach ein Asset Manager mandatiert?
Paul Doocy: Die Familie Quandt hatte sich mit einem Vermögensverwalter von Immobilienanlagen zusammengetan und folgte der Empfehlung dieser Geschäftsleitung, ein neues Unternehmen zu gründen, das die Familie unterstützen wollte. Die Familie Burda beteiligte sich wenig später ebenfalls an der neuen Unternehmung.
Welche Segmente am Immobilienmarkt decken Sie für entsprechende Kunden ab?
Doocy: Seit unserer Gründung im Jahr 1989 fokussieren wir uns auf Investitionen in Mietwohnanlagen in den USA.
...die im Moment auch unter den Marktumständen leiden?
Doocy: Mietwohnanlagen sind aktuell bei den Nachfragerückgängen in einzelnen Segmenten wie beispielsweise Büro und Einzelhandel nicht betroffen. Das hat vor allem demografische Gründe. Die Immobilieneigentumsquote liegt hier zwar mit gewissen Schwankungen über die letzten Jahrzehnte vergleichsweise stabil bei um die 65 Prozent. Doch ist der tatsächliche Treiber für die steigende Nachfrage bei Mietwohnungen die Bevölkerungsentwicklung. Im Jahr 1990 lag die Gesamtbevölkerung noch bei rund 248 Millionen und in diesem Jahr werden wir die Grenze von 340 Millionen Menschen in den USA überschreiten. Insofern ist auch absolut der Bedarf an Mietwohnungen stark gestiegen.
Wie gehen Sie bei ihren Investitionen vor?
Doocy: Unsere Investitionsphilosophie ist in den letzten drei Jahrzehnten weitgehend unverändert geblieben. In der Vergangenheit haben sich die Anlagen des Unternehmens auf opportunistische Investitionen in dem Segment der Mietwohnanlagen konzentriert – mit Schwerpunkt auf Joint-Venture-Entwicklungen und Akquisitionen von Mietwohnungsobjekten mit erfahrenen Entwicklern und Sponsoren. Dabei zielen wir auf wachstumsstarke Märkte in den gesamten USA ab, die sich in unmittelbarer Nähe zu großen Beschäftigungszentren befinden. Die Objekte werden in der Regel nach einer Investitionslaufzeit von drei bis fünf Jahren verkauft, sobald sich die Vermietung stabilisiert hat.
Welche Herausforderungen und Krisen müssen derzeit Immobilieninvestoren und Projektentwickler in den USA meistern?
Doocy: Zu den aktuellen Herausforderungen auf dem Markt gehören hohe Zinssätze, Kosteninflation und Unterbrechungen der Lieferkette. Während dies Bauträger und Investoren zu einer „Pause“ veranlasst, bleiben die zugrunde liegenden Fundamentaldaten für Mehrfamilienhäuser stabil und es gibt nach Bekanntwerden der aktuellen Zahlen aus dem zweiten Quartal 2023 sogar wieder eine ansteigende Nachfrage.
Allein die gestiegenen Baukosten in Verbindung mit höheren Zinsen stellen Bauträger vor Herausforderungen, die sich zum Beispiel mit Mezzanine-Strukturen und entsprechend wenig Eigenkapital finanziert haben. Ist Eigenkapital jetzt Trumpf?
Doocy: Projektentwickler sind in hohem Maße von der Fremdfinanzierung abhängig. Hohe Zinssätze, ein allgemeiner Mangel an attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten und ein Rückzug der Banken haben mehr Türen für Eigenkapitalpartner geöffnet. Bis einschließlich 2019 genügte ein Eigenkapitalanteil bei gewerblichen Projektentwicklungen von meist 25 bis 30 Prozent. Seitdem sind die Anforderungen allerdings deutlich gestiegen und je nach Objekt, Standort und Risikoeinschätzung fordern die Finanzierer von Projektentwicklungen inzwischen Eigenkapitalanteile von mindestens 40 bis 50 Prozent. Das eröffnet allerdings auch Chancen für eigenkapitalstarke Investoren, zu denen wir auch zählen.
Wie steht es um Ihre Bestandsfonds?
Doocy: Unsere primäre Investitionsstrategie besteht darin, zu bauen, zu vermieten und zu verkaufen. Erfreulicherweise befinden sich die meisten unserer Investitionen derzeit im Bau oder in der Vermietung. Es wird allgemein erwartet, dass sich die Zinssätze abschwächen und die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen bis zu unseren geplanten Veräußerungen verbessern werden, sodass die beträchtliche Liquidität der Investoren, die für US-Mehrfamilienimmobilien zur Verfügung steht, wieder in den Markt fließen kann. Da viele Bauträger in diesem Jahr gezwungen waren, ihre Pipelines zu kürzen, werden diese Objekte nach ihrer Eröffnung wahrscheinlich weniger dem direkten Wettbewerb ausgesetzt sein, was sich sowohl auf die Mietpreise als auch auf die Verkäufe positiv auswirken dürfte.
Ihr Unternehmen hat vor allem Family Offices aus Deutschland als Kunden. Deren Eigenkapital dürfte angesichts wieder attraktiver Alternativen bei den Anleihen aber auch nicht mehr so locker sitzen...
Doocy: Über das letzte Jahrzehnt haben Investoren in den USA verstärkt ihr Vermögen in Mietwohnimmobilien allokiert, auch um ihre Portfolios mit opportunistischen Investitionen zu diversifizieren. Diese Strategie eignet sich gut für unternehmerisch denkende Investoren mit einer höheren Risikobereitschaft. Unser Geschäft ist eher mit einer Private-Equity-Investition vergleichbar, die naturgemäß ein höheres Risiko und eine höhere Rendite aufweist als eine traditionelle Immobilieninvestition. Historisch betrachtet haben unsere opportunistischen Investitionen auf Immobilienobjektebene bei einer Haltedauer von 3 bis 4 Jahren einen Brutto-IRR von 17 bis 20 Prozent erzielt.
Wie ist derzeit die Lage an den US-Immobilienmärkten in anderen Segmenten?
Doocy: Unser Schwerpunkt liegt auf dem Segment der Mietwohnanlagen. In dieser Hinsicht sahen wir, dass die Wachstumsraten der Mieten und die Nachfrage im Vergleich zum Jahresende moderat zunahmen. Das Mietwachstum und die Belegung liegen auf dem Niveau des historischen 30-Jahres-Durchschnitts, wenn auch nicht so hoch wie in den Jahren 2021 und 2022. Der Mietwohnungsmarkt wird weiterhin durch die hohen Preise für Einfamilienhäuser und die hohen Hypothekenzinsen gestützt. Die Transaktionsaktivität stieg im zweiten Quartal 2023. Analysten sprechen bereits von einer Trendwende, auch weil die Konjunkturdaten sich in den USA erholen. Seit April ist die Inflation von 4,9 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent zum Ende Juli 2023 gesunken und das Wirtschaftswachstum stieg im zweiten Quartal auf 2,4 Prozent.
Über den Interviewten:
Paul Doocy kam 1994 zu CP Capital. Als Co-Head verantwortet er das Tagesgeschäft und leitet die strategischen Entwicklungen.