Steuererhöhung durch die Hintertür Was beim Schenken und Vererben von Immobilien jetzt beachtet werden muss

Sven Wanka (links) und Sven Oberle von EY

Sven Wanka (links) und Sven Oberle von EY: Die Steuererhöhung kommt zum Jahreswechsel durch die Hintertür und greift beim Vererben und Verschenken von Immobilien. Foto: EY

Der Finanzminister und die FDP haben mit ihrem Versprechen „keine Steuererhöhungen“ nicht Wort gehalten. Sofern das Jahressteuergesetz 2022 so umgesetzt wird, und danach sieht es aus, bringt die Regierung und der zuständige Finanzminister Christian Lindner mit der darin enthaltenen Änderung der Bewertung von Immobilien die größte Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer seit Langem durch die Hintertür auf den Weg. Und schlimmer noch! Betroffen sind nicht nur wenige Einzelfälle, sondern Millionen Immobilieneigentümer in Deutschland.

Der Hintergrund der Steuererhöhung

Aus dem Finanzministerium heißt es, dass man zu der Gesetzesänderung (verfassungs-)rechtlich gezwungen sei, da das Bundesverfassungsgericht marktgerechte Werte bei der Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer verlange.

Diese Aussage ist zwar grundsätzlich zutreffend, aber nur ein Teil der Wahrheit. Die Pflicht zur Bewertung mit dem Verkehrswert steht in dieser Form schon seit 2009 als geltendes Recht im Gesetz. In der Praxis war es im Rahmen der Bewertung für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke bisher ein offenes Geheimnis, dass auch bei der vollkommen korrekten Anwendung des geltenden Sach- oder Ertragswertverfahrens für Immobilien in der Regel Werte ermittelt wurden, die aufgrund der gesetzlichen Ausgestaltung deutlich unter denen liegen, die bei einem Verkauf hätten erzielt werden können. Vor diesem Hintergrund erscheint daher nicht fernliegend, dass die „Pflichterfüllung“ des Gesetzgebers zum jetzigen Zeitpunkt auch etwas mit den bisher großzügigen finanziellen Entlastungen der Bürger zu tun haben könnte.

 

Bedauerlicherweise wird durch die sehr technisch ausgestaltete Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Immobilienbewertung eine öffentliche Diskussion über die zusätzliche Belastung der Bürger Erbschafts- und Schenkungsteuer weitgehend vermieden und die Steuererhöhung durch die Hintertür umgesetzt.

Wie läuft die Bewertung von Immobilien ab?

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer erfolgt die Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz. Darin sind unterschiedliche Bewertungsverfahren für verschiedene Immobilientypen vorgesehen. Zum Bespiel wird ein Einfamilienhaus anhand von Vergleichswerten bewertet. Fehlen Vergleichswerte, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Eine vermietete Immobilie wird im Rahmen des sogenannten Ertragswertverfahrens bewertet. Ertragswert- und Sachwertverfahren ist gemein, dass sie nach einem standardisierten Schema ablaufen, dass auf verschiedenen festzulegenden Rechengrößen beruht.

Diese Rechengrößen sollen nun angepasst werden, und zwar auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertV regelt allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien und wurde im Jahr 2021 mit dem Ziel der Ermittlung marktgerechter Werte novelliert. Die Novelle geschah ohne größere Diskussion in der breiten Öffentlichkeit, da sie die meisten Bürger nicht unmittelbar betraf. Die Neuerungen der ImmoWertV wurden 2021 noch nicht auf die Wertermittlung im Bereich Erbschaft- und Schenkungsteuer erstreckt, sodass die vorteilhafteren Bewertungsgrundlagen des Bewertungsgesetzes dort weiterhin Anwendung fanden. Damit soll es leider nun vorbei sein.

Was bedeuten die Änderungen konkret?

Nach übereinstimmenden Presseberichten geht der Verband Haus & Grund davon aus, dass durch die Neuregelung der Anstieg der Werte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen „bei 20 bis 30 Prozent“ liegen könnte. Konkret beruht diese Erhöhung auf der Anpassung verschiedener Rechengrößen zu Ungunsten der Bürger, um bei den betroffenen Sachwert- und Ertragswertverfahren eine Annäherung an den tatsächlichen Verkehrswert zu erzielen.

Beim Ertragswertverfahren, das vor allem bei vermieteten Immobilien zur Anwendung kommt, ändern sich vor allem die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Bei den Bewirtschaftungskosten erfolgt die Ermittlung nicht mehr weitgehend pauschal als Prozentsatz der Jahresmiete, sondern wird wesentlich differenzierter anhand Quadratmeterzahl, Rohertrag, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Auch der pauschale Liegenschaftszinssatz soll dort, wo durch die Gutachterausschüsse kein Wert vorliegt, herabgesetzt werden, was zu höheren Immobilienwerten führen wird.

 

In der Praxis noch gravierender werden die Auswirkungen auf das Sachwertverfahren sein. Im Sachwertverfahren werden nicht nur Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet, für welche kein Vergleichswert vorliegt, sondern auch Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Durch die Neuregelung wird die Bewertung im Sachwertverfahren komplexer. Es wird zudem erstmalig ein sogenannter Regionalfaktor in die Bewertung einbezogen. Mit diesem Regionalfaktor soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Baukosten für das gleiche Projekt nicht in allen Regionen Deutschlands gleich hoch sind.

Der Regionalfaktor soll grundsätzlich vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt werden und beträgt als Grundwert 1,0 – sofern hier noch kein Wert vorliegt. Die derzeit vorliegend Regionalfaktoren variieren von 0,84 in strukturschwächeren Regionen bis 1,52 in München. Welchen erheblichen Einfluss ein bisher nicht vorhandener Multiplikator von 1,52 auf den Wert der Immobilien hat, ist offensichtlich. Daneben werden auch weitere Rechengrößen so angepasst, dass höhere Immobilienwerte zu erwarten sind. So wird die Gesamtnutzungsdauer bei verschiedenen Immobilien verlängert und die sogenannten Wertzahlen erhöht.

Wer ist betroffen?

Betroffen sind im Ergebnis alle privaten Eigentümer von Immobilien in Deutschland, sofern die Immobilien anhand des Ertragswert- oder Sachwertverfahrens bewertet werden. Für sie wird sich die Steuerbelastung bei Schenkungs- und Erbfällen unmittelbar erhöhen. 

Überdies kann für professionelle private Immobilienanleger mit großem Immobilienbestand im Betriebsvermögen die Werterhöhung aufgrund der Gesetzesänderung dazu führen, dass dadurch bestimmte Schwellenwerte wie die 26-Millionen-Euro-Grenze für Großerwerbe von begünstigtem Vermögen nun überschritten werden. 

Dringender Handlungsbedarf bis 1.1.2023

Was ist nun zu tun? Auf jeden Fall ist Eile geboten. Da die Gesetzesänderung aller Voraussicht nach zum 1.1.2023 in Kraft treten wird, fallen nur Gestaltungsmaßnahmen unter das günstigere alte Recht, die vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam werden.

Als effektivste Gestaltungsmaßnahme kommt eine Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation in Betracht. Hier kann die Schenkung der Immobilien mit einem Nießbrauchsvorbehalt kombiniert werden, um die übertragende Generation finanziell abzusichern. Der Nießbrauchsvorbehalt bietet überdies den Vorteil, dass der Wert des Nießbrauchs vom Wert der geschenkten Immobilie abgezogen wird und daher den steuerbaren Gesamtbetrag verringert.

Eine vorzeitige Schenkung sollte insbesondere dann erwogen werden, wenn absehbar ist, dass die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge im Erbfall überschritten werden. Denn eines ist klar: Günstiger wird die Erbschaft- und Schenkungsteuer weder in Bezug auf die Steuersätze noch auf die Bemessungsgrundlage auf keinen Fall mehr. Dazu ist der gestiegene Finanzierungsbedarf des Staates zu hoch.

 

Gerade bei größerem privat gehaltenen Immobilienvermögen kommt, als Weiterentwicklung der Schenkung einzelner Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, die Nutzung einer ertragsteuerlich vermögensverwaltenden Personengesellschaft in Betracht. In eine solche können dann Immobilien ertragsteuerneutral eingebracht und dann in gewünschtem Umfang Anteile mit auf die nächste Generation übertragen werden. Diese Gestaltung bietet den Vorteil, dass die übertragende Generation über gesellschaftsvertragliche Regelungen die Kontrolle über das Immobilienvermögen erhalten kann, gleichzeitig aber der Wert aus Sicht der Erbschafts- und Schenkungsteuer bereits übertragen wird.

Auf die in allen Bewertungsmethoden weiterhin bestehende Möglichkeit, einen niedrigen gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, sollte man sich unseres Erachtens nicht verlassen. Denn die durch den Gesetzgeber angehobenen Rechengrößen liegen zumindest teilweise auch den Sachverständigengutachten zu Grunde, die damit als mittelbare Folge der Gesetzesänderung höhere Werte ausweisen werden. Gerade bei Immobilien mit spezifischen wertbeeinflussenden Besonderheiten wie Denkmalschutz kann ein Wertgutachten jedoch weiterhin ein sinnvoller Weg sein

Das Fazit

Eines muss man dem Gesetzgeber lassen: Die Einführung einer solchen erheblichen Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer, von der Millionen Immobilieneigentümer in Deutschland betroffen sein werden, wurde geschickt auf den Weg gebracht. Dabei wurden die „Grausamkeiten“ auf zwei Schritte aufgeteilt. Zunächst wurde im Jahr 2021 die ImmoWertV aus Sicht der Steuerpflichtigen „verschärft“. Durch das Jahressteuergesetz 2022 sollen die Grundsätze der neuen ImmoWertV nunmehr bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer zur Anwendung kommen. Mit dieser Vorgehensweise wurde die eigentlich zu erwartende öffentliche Diskussion vermieden. Auch das Zeitfenster für Gestaltungen zur Steueroptimierung ist bis zum Jahresende 2022 äußerst klein. Nutzen Sie es!


Über die Gastautoren:
Sven Wanka ist Rechtsanwalt und Steuerberater im Bereich Private Client Services bei EY. Er berät Familienunternehmen, vermögende Privatpersonen und Family Offices in deutschen und internationalen Angelegenheiten. Vor seinem Wechsel zu EY war er vier Jahre bei Flick Gocke Schaumburg in Frankfurt tätig. 

Sven Oberle ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und leitet das Private Client Team von EY in Frankfurt. Er berät Familienunternehmen, vermögende Privatpersonen und Family Offices in deutschen und internationalen Angelegenheiten.