Die Rechnung während der Niedrigzinsperiode war einfach: Günstig ließ sich Fremdkapital aufnehmen, konnten Immobilien finanziert und von den stetig steigenden Werten der Immobilien profitiert werden – und nebenbei ließen sich noch Mieteinnahmen als eine Art Zinsersatz vereinnahmen. Auf Anleiheseite war ja schließlich kaum was zu holen. Und: Sollten dann doch irgendwann die Inflationsraten ihr Wirkungsgebiet von deutlich unterhalb der Zwei-Prozent-Marke verlassen, sollte der seit Jahrzehnten beschworene Inflationsschutz des „Betongolds“ doch greifen – oder etwa nicht?
Der Zusammenhang zwischen Inflationsraten und Immobilienpreisen
Nun ist die Inflationsrate tatsächlich weit über die Zwei-Prozent-Marke geschnellt – gleichzeitig aber auch die Periode der Niedrigzinsen beendet. Dienen die Immobilien jetzt also als Inflationsschutz? Laut einer Analyse von LBBW-Analysten ist das nicht zu erwarten. Sie verweisen zwar auch auf den Zusammenhang zwischen hohen Inflationsraten und hohen Immobilienpreissteigerungen, verweisen aber auf die Chronologie dieser Zusammenhänge: „In den meisten Fällen war es nämlich so, dass sich zuerst das Wachstum der Hauspreise beschleunigt hat und dann die Inflationsentwicklung mit leichtem zeitlichem Abstand folgte.“
So reagieren beide Preise auf die Geldpolitik – allerdings steigen Vermögenspreise unmittelbar, die Teuerungsrate aber verzögert. Nur: Während in der Vergangenheit der Abstand zwischen beiden Effekten nur ein bis zwei Jahre betrug, folgte die Teuerungsrate in der Niedrigzinsphase erst zehn Jahre nach den geldpolitischen Maßnahmen. Die restriktivere Geldpolitik wirkt sich nun wieder zuerst auf die Vermögenspreise aus: „Seit dem dritten Quartal 2022 sinken die Hauspreise sogar in absoluter Betrachtung“, schreiben die Analysten. „Die Inflationsrate beschleunigte sich hingegen von 2020 bis 2022 von unter 0 Prozent auf fast 9 Prozent.“ Auch in den USA ist die Wirkungsweise nachweisbar – Abweichungen gab es dagegen vor und nach der Subprime-Krise 2008. Das zeigt: Nicht allein die Geldpolitik ist für die Entwicklung der Kennzahlen verantwortlich.
Immobilien dürften nur in einem Falle attraktiver als Anleihen sein
Auch wenn die Immobilienpreise derzeit sinken: „Die Zinsen sind infolge des Inflationsanstiegs ebenfalls stark gestiegen, weshalb Anleihen derzeit in unseren Augen ein attraktiveres Investment darstellen als Immobilien“, erklären die LBBW-Analysten. Nur in einem Fall könnte sich diese Einschätzung als falsch erweisen: „Lediglich für den Fall, dass die EZB zügig wieder auf eine lockere Geldpolitik umschwenkt und sich dies als Fehler herausstellt, so dass sich über viele Jahre ein erhöhtes Inflationsregime einstellt, dürften Immobilien die Nase vorn haben.“
Für die Entwicklung der Immobilienpreise sei dagegen ein Abwärtstrend für mindestens die kommenden zwei Quartale zu erwarten. Allerdings dürfte sich dieser Trend mäßigen – zu groß ist die Wohnraumknappheit, außerdem seien die Notenbanken dem Ende des Zinserhöhungszyklus' nahe.