Hinweise zur Vertragsgestaltung
Wichtig ist zunächst, den genauen Umfang des Nießbrauchsvorbehalts festzulegen, also ob er sich auf alle Erträge der Immobilie erstrecken soll, oder nur auf einen Teil davon, sogenanntes Quotennießbrauch. Besondere Aufmerksamkeit verdient im Übrigen die Verteilung der während der Dauer des Nießbrauchs anfallenden Lasten und Kosten: Nach dem Leitbild des Gesetzes ist der Nießbraucher verpflichtet, die nießbrauchsbelastete Immobilie auf seine Kosten zu versichern und sämtliche auf sie entfallenden öffentlichen Lasten zu tragen. Daneben hat er das Objekt auf eigene Kosten in seinem rechtlichen Bestand zu erhalten.
Vor dem Hintergrund, dass die Interessen von Nießbraucher und Eigentümer hinsichtlich der Art und Weise der Erhaltung und der Tragung der Kosten nicht immer gleichgerichtet sind, empfiehlt es sich, bereits bei der vertraglichen Vereinbarung über die Bestellung des Nießbrauchs entsprechende Regelungen aufzunehmen und die Lastentragung entsprechend den individuellen Vorstellungen der Parteien eigenständig zu regeln. Oftmals entspricht es den Vorstellungen der Beteiligten, dass der Nießbraucher auch die außerordentlichen öffentlichen Lasten zu tragen sowie die außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen vorzunehmen hat, um dem Nießbraucher einen möglichst umfassenden Abzug der Werbungskosten zu ermöglichen. Diese würden sich beim Eigentümer mangels Vermietungseinkünften nicht auswirken.
Korrespondierend mit der Lastenverteilung sollten auch die Entscheidungsbefugnisse der Beteiligten geregelt werden. Wer die Kosten zu tragen hat, sollte in der Regel auch berechtigt sein, über deren Anfall und konkrete Ausgestaltung der kostenträchtigen Maßnahmen zu bestimmen. Wenigstens sollten entsprechende Zustimmungspflichten des Eigentümers vereinbart werden, um dem Nießbraucher die Durchführung objektiv sinnvoller Maßnahmen zu ermöglichen.
Außerdem sollte sich der Schenker durch die Vereinbarung sogenannter Widerrufs- beziehungsweise Rückforderungsrechte die Möglichkeit vorbehalten, auch nach Ausführung der Schenkung noch korrigierend eingreifen zu können. Den Auslöser eines solchen Korrekturbedarfs kann dabei etwa ein Fehlverhalten des Beschenkten darstellen. Oder aber es treten bestimmte Bedingungen ein, die dem Einflussbereich der Parteien entzogen sind, beispielsweise der unerwartete Tod des Beschenkten (noch zu Lebzeiten des Schenkers), eine Ehescheidung (mit unangenehmen Zugewinnausgleichsforderungen des Schwiegerkindes), eine Privatinsolvenz des Beschenkten oder ähnliche wirtschaftliche Schwierigkeiten des Beschenkten oder Schenkers.
Alles in allem ist festzuhalten, dass die lebzeitige Übertragung von Rendite-Immobilien unter verschiedensten Gesichtspunkten äußerst sinnvoll sein kann. Der Vermögensinhaber sollte jedoch stets darauf achten, dass seine eigene Absicherung in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht nicht zu kurz kommt. Darüber hinaus gilt es auch, steuerliche Aspekte im Auge zu behalten und beispielsweise durch die Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage maßgeblich zu verringern.
Immobilien in der Vermögensnachfolge, Teil 1: So lässt sich das Familienheim auf die Nachkommen übertragen
Über den Autor:
Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf. Er berät Unternehmer und Privatpersonen bei allen Fragen rund um die Gestaltung und steuerliche Optimierung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge.