Immobilien in der Vermögensnachfolge, Teil 1 So lässt sich das Familienheim auf die Nachkommen übertragen

Die Vermögenswerte der Deutschen steigen stetig. Aktuellen Studien zufolge sollen bis 2027 jeweils 87 Milliarden Euro pro Jahr vererbt werden. Ein großer Teil dieses Vermögens besteht in Immobilienbesitz. Dabei handelt es sich natürlich nicht ausschließlich um Renditeobjekte, sondern vielfach um ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung, die aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise durchaus von hohem Wert sein können. In vielen Fällen bildet dieses Objekt sogar den größten und wertvollsten Einzelgegenstand innerhalb des gesamten Vermögens.

Unabhängig von Umfang und Zusammensetzung des übrigen Besitzes bildet die selbst genutzte Immobilie für die meisten Eigentümer einen besonders wichtigen Teil ihres Vermögens, hinsichtlich dessen auch unter nachfolgeplanerischen Gesichtspunkten besondere Vorsorge getroffen werden sollte. Dies gilt vor allem, wenn der aktuelle Eigentümer das Objekt gemeinsam mit einem Ehegatten oder Lebenspartner oder weiteren ihm nahestehenden Personen bewohnt, für die das Dach über dem Kopf auch über seinen Tod hinaus gesichert sein soll.

Auch wenn vielfach – und im Prinzip natürlich auch zu Recht – lebzeitige Vermögensübertragungen propagiert und die Vorteile des Gebens „mit warmer Hand“ gegenüber dem Vorerben hervorgehoben werden, gelten derartige Empfehlungen in Bezug auf die selbst genutzte Immobilie, im erbschaftsteuerlichen Jargon das Familienheim, nur mit erheblichen Einschränkungen: Denn die Absicherung des eigenen Wohnens ist, gerade im Alter, ein hohes Gut, das nicht leichtfertig aus der Hand gegeben werden sollte.

Natürlich sind lebzeitige Übertragungen unter Nutzungsrechtsvorbehalt, etwa Nießbrauch oder Wohnungsrecht, probate Mittel für einen Übergeber, seine eigene Nutzungsmöglichkeit auch über den Termin der lebzeitigen Schenkung hinaus abzusichern. Ein Nutzungsberechtigter ist aber am Ende eben doch kein Eigentümer. Seine Rechte sind eingeschränkt, insbesondere kann er im Bedarfsfall nicht mehr über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen. Die Position als Eigentümer ist also deutlich stärker.

Auch die oftmals erstrebten erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile lebzeitiger Übertragungen sind in Bezug auf das Familienheim etwas differenzierter zu betrachten: Zwar ist es richtig, dass persönliche Steuerfreibeträge, beispielsweise der Kinder oder auch des Ehegatten, im Abstand von jeweils zehn Jahren erneut zur Verfügung stehen, sodass eine vergleichsweise frühzeitige lebzeitige Übertragung es ermöglichen kann, den persönlichen Freibetrag mehrfach in Anspruch zu nehmen.