Immobilien in der Vermögensnachfolge, Teil 2 Diese Steuer-Vorteile bietet Nießbrauch bei lebzeitiger Übertragung

Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf.

Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf.

Der Rat, die Vermögensnachfolge möglichst frühzeitig, jedenfalls noch zu Lebzeiten und nicht von Todes wegen zu regeln, ist – nicht zuletzt vor dem Hintergrund erbschaft- und schenkungsteuerlicher Aspekte – heute so aktuell wie immer. Dies gilt nicht nur für die sogenannte Unternehmensnachfolge, sondern auch für die Übertragung von Privatvermögen, insbesondere von Rendite-Immobilien.

Dies gilt gerade aktuell umso mehr, als dass die Werte gut vermieteter Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und mit einer deutlichen Abschwächung auf Sicht nicht zu rechnen ist. Daraus ergeben sich vergleichsweise hohe erbschaft- beziehungsweise schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlagen, die auch nicht durch sachliche Steuerbefreiungen auf ein erträgliches Maß herab gemildert werden können.

Für vermieteten Wohnraum gibt es zwar eine sachliche Steuerbefreiung in Höhe von 10 Prozent des steuerlich maßgeblichen Werts des jeweiligen Objekts – Paragraf 13d Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Dies ist aber angesichts der hohen Werte doch eher ein Tropfen auf den heißen Stein. Umso interessanter scheint vor diesem Hintergrund die Möglichkeit, sich anlässlich einer lebzeitigen Übertragung einen Nießbrauch vorzubehalten, dessen kapitalisierter Wert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage mindert, also vom Wert der zu übertragenden Immobilie abgezogen werden kann.

Hinzu kommt, dass in Abständen von zehn Jahren – jeweils rückblickend betrachtet aus der Perspektive des jeweils aktuellen also letzten steuerpflichtigen Erwerbs – die persönlichen Freibeträge der Beschenkten, zum Beispiel 400.000 Euro für jedes Kind, erneut in Anspruch genommen werden können. Dieser Effekt lässt sich natürlich nur dann nutzbar machen, wenn man als Vermögensinhaber bereits frühzeitig mit der Vermögensnachfolge beginnt.

Nießbrauch – Grundsätzliches

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In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts nicht allein erbschaft- beziehungsweise schenkungsteuerliche Vorteile mit sich bringt, sondern es auch dem bisherigen Vermögensinhaber wirtschaftlich erleichtert, seine Eigentümerstellung aufzugeben. Denn durch den Nießbrauch wird die zu übertragende Immobilie in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (Nießbraucher), berechtigt ist, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, nach Paragraf 1030 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Nießbrauch führt also dazu, dass Eigentum und Nutzungsberechtigung auseinanderfallen und verschiedenen Personen zustehen.

Da es sich beim Nießbrauch um ein sogenanntes beschränkt dingliches Recht handelt, kann der Nießbrauchsberechtigte in seiner Nutzungsmöglichkeit nicht durch einseitige Rechtshandlungen eines anderen, etwa des neuen Eigentümers, beeinträchtigt werden. Vielmehr steht ihm die umfassende – oder bei Vereinbarung eines sogenannten Quotennießbrauchs nur die anteilige – Nutzung der Immobilie zu. Über die Vermögenssubstanz als solche kann er jedoch nicht verfügen. Der Nießbrauch ist in der Regel nicht übertragbar, die Vererblichkeit ist von Gesetzes wegen ausgeschlossen.