Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 stieg das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt um 51 Prozent auf 23,9 Milliarden Euro – damit war es eines der stärksten Auftaktquartale überhaupt. Büroimmobilien sind mit 42 Prozent Marktanteil die wichtigste Assetklasse vor Wohnimmobilien mit 21 Prozent und Industrie und Logistik mit 18 Prozent. Die Renditen der verschiedenen Assetklassen blieben mit 2,65 Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2021 größtenteils stabil. Der Marktanteil internationaler Investoren stieg um 16 Prozent auf 52 Prozent, so eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Der Portfolioanteil ist deutlich gestiegen
Minderheitsbeteiligungen in Höhe von rund 800 Millionen Euro wurden verzeichnet. 43 Transaktionen wurden oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf 14,8 Milliarden Euro summieren, davon 20 in Form von Paketverkäufen. Der Portfolioanteil war dadurch mit 48 Prozent deutlich stärker als im Vorjahr. Die Spitzenrenditen der verschiedenen Assetklassen blieben im Vergleich zum letzten Quartal 2021 größtenteils stabil. Anleger setzten weiterhin überwiegend auf risikoaverse Investments – 59 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Core- und Core-plus-Immobilien – im ersten Quartal 2021 waren es 63 Prozent. Daneben steigerte sich das in Value-add-Produkte investierte Kapital um vier Prozentpunkte auf 27 Prozent.
„Die große Dynamik im Jahresauftaktquartal 2022 bestätigt die Ergebnisse unserer Umfrage unter internationalen Investoren, die Deutschland zum wiederholten Male als den wichtigsten Zielmarkt für europäisches Anlagekapital nannten“, sagt Fabian Klein, Leiter Investment bei CBRE in Deutschland. „Aufgrund der weiter gestiegenen exogenen Risiken lag der Investorenfokus überwiegend auf nachhaltigen Investments mit langfristig gesicherten Cashflows. Bisher wurden keine Transaktionen vor dem Hintergrund des Ukraine-Konflikts abgeblasen, jedoch könnte sich der eine oder andere Entscheidungsprozess angesichts der höheren exogenen Risikoparamater, vor allem mit Blick auf das Zinsumfeld, verlängern.“
„Insbesondere in Zeiten steigender Inflationsraten bieten Immobilien einen gewissen natürlichen Schutz durch die Indexierung von Gewerbemietverträgen gegenüber einem möglichen Wertverfall“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Und auch im Vergleich zur Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die zum Quartalsende nach einem deutlichen Anstieg bei 0,72 Prozent lag, bleiben Immobilieninvestments weiterhin attraktiv.
So betrug der Spread zur durchschnittlichen Spitzenrendite von Büroimmobilien zum Quartalsende 1,9 Prozentpunkte. Auch die Finanzierungskosten – gemessen etwa an dem zehnjährigen Swap-Satz – haben sich binnen der vergangenen zwölf Monate um 1,15 Prozentpunkte verteuert. „Das kann dazu führen, dass einige stärker fremdfinanzierte Investoren von eigenkapitalstarken Käufern bei den aktuellen Bieterprozessen um die knappen Core-Produkte überboten werden“, erwartet Linsin.
Berlin weiterhin der größte Markt
Mit 11,4 Milliarden Euro entfiel knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Top-7-Märkte. Außer Berlin und München, wo aufgrund besonders akuter Produktknappheit vor allem im Core-Segment nach sehr großvolumigen Transaktionen im Vorjahr nur zweistellige Zuwächse zu verzeichnen waren, wiesen alle Standorte im Vorjahresvergleich ein erheblich höheres Transaktionsvolumen auf.