Wandelndes Rollenverständnis Optionen für die Immobilienanlage im Depot-A von Regionalbanken

Gabriele Lange und Tobias Moroni von Institutional Investment Partners

Gabriele Lange und Tobias Moroni von Institutional Investment Partners: Für Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenbanken gibt es keine Patentlösung, aber einige Optionen Foto: Institutional Investment Group

Regionalbanken bauen nicht nur die Immobilienanlage im Depot-A über Beteiligungen an Immobilien-Spezialfonds kräftig aus, sondern fokussieren dabei in der Steuerung der Anlage immer stärker auf die Immobilien selbst als Anlagegenstand. Damit folgen sie anderen größeren Immobilien-Investoren wie etwa Versicherern, welche diese Entwicklung bereits vollzogen haben. Damit einher geht auch ein sich wandelndes Rollenverständnis.

Im Verhältnis zum Immobilien-Manager und der KVG ist die Regionalbank als Anleger nicht mehr lediglich Inhaber einer Fondsbeteiligung, sondern auch der inhaltlich tiefer in Entscheidungen einzubindende Kapitalgeber. Das Präzisionsinstrument, um die Mitbestimmung bei der Auswahl einzelner Immobilien innerhalb eines eigenständigen Verantwortungsbereichs zu organisieren, ist der Club-Fonds. Die taktischen Optionen, die sich in der Strukturierungspraxis – einschließlich des durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) am 2. August 2021 eingeführten Geschlossenen Sondervermögen – erwägen lassen, erläutern wir nachfolgend.

Immobilien-Spezialfonds gewinnen im Depot-A an Bedeutung
Das Eigendepot, oder Depot-A, gewinnt als eigenständiges Ertragsfeld gegenüber dem Zinsgeschäft zunehmend an Bedeutung. Deswegen wachsen die Wertpapiereigenlagen kräftig. Kontinuierlicher Einlagenüberhang und persistierendes Niedrigzinsumfeld haben in Größe und Zusammensetzung von Depot-A der Regionalbanken deutliche Spuren hinterlassen. Das Depot-A besteht aus den Posten „Kreditforderungen an Kreditinstitute“, „Schuldverschreibungen“ sowie „Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere“ (nachfolgend nur kurz „Aktien“). Beide letztgenannten Posten Schuldverschreibungen und Aktien bilden den Eigenwertpapierbestand. Hinter dem Posten Aktien wiederum verbergen sich – „verbergen“, weil sie in der Regel in den Geschäftsberichten nicht gesondert ausgewiesen sind – anteilig auch Immobilien-Spezialfonds.

Bei Sparkassen fällt beim ersten Blick auf das Depot-A keine wesentliche Veränderung der absoluten Größe auf. Auf den zweiten Blick wird dafür die Veränderung der Zusammensetzung deutlich. Recht konstant geblieben ist zwar der Anteil an Schuldverschreibungen. Dessen vornehmlicher Verwendungszweck zur Banken-Liquiditätssteuerung (LCR – Liquidity Cover Ratio) dürfte hierfür den Erklärungsansatz liefern. Augenfällig ist aber der gesunkene Anteil des Posten Kreditforderungen an Kreditinstitute und der in etwa in diesem Umfang gestiegene Anteil des Posten Aktien.

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Die absolute Größe von Depot-A bei den Genossen hat hingegen deutlich zugenommen. In Relation hat aber auch hier der Anteil an Aktien am stärksten zugelegt. In Summe sind bei den Sparkassen von 2012 bis 2020 in den Depot-A die Aktien um rund 50 Prozent von rund 63 Milliarden Euro auf rund 95 Milliarden Euro gestiegen, korrespondierend dazu bei den Volksbanken und Raiffeisenbanken ebenfalls um knapp 50 Prozent von 43 Milliarden Euro auf 64 Milliarden Euro (Quelle jeweils: GAC Gesellschaft für Analyse und Consulting). Schätzt man die Immobilienquote der Regionalbanken auf 5 Prozent vom Wertpapiereigenbestand – also Depot A abzüglich Posten Forderungen an Kreditinstitute – kommen die Sparkassen in etwa auf 14,5 Milliarden Euro sowie die Volksbanken und Raiffeisenbanken auf 11,5 Milliarden Euro an Immobilien-Spezialfonds-Volumen.

Dieser Trend dürfte anhalten. Gemäß Breitenbefragung von 125 Sparkassen sowie Volksbanken und Raiffeisenbanken vom 3. März 2021 (Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule) nennen 74  Prozent der teilnehmenden Regionalbanken die Anlageklasse Immobilien als (sehr) attraktiv. Folglich avancieren Sparkassen sowie Volksbanken und Raiffeisenbanken zunehmend zu potenziellen Anlegern nicht-risikogemischter Club-Fonds, mit denen sie passgenau Schwerpunkte in ihrer Immobilienstrategie setzen.

Herausforderungen in der Gestaltung
Die Möglichkeiten, nicht risikogemischte Club-Fonds, also solche, die dauerhaft weniger als vier Vermögensgegenstände halten, in ihre Bündelungsvehikel zusammenzuführen, sind allerdings eingeschränkt. Zum Schutz vor Liquiditätsrisiken dürfen nicht-risikogemischte Fonds ausschließlich in der Form des Geschlossenen Spezial-AIF aufgelegt werden. Bis vor kurzem mussten sich die Beteiligten mit der Geschlossenen Spezial-Investmentkommanditgesellschaft (Geschlossene Spezial-InvKG) als einzigem für Immobilien praktikabel zur Verfügung stehenden Geschlossenen Spezial-AIF begnügen. Dies führt zu Reibungen mit den Master-(Dach-)Fonds der Regionalbanken.