Politik
Die neue Ampelkoalition plant gemäß Koalitionsvertrag 400.000 neue Wohnungen p.a., verglichen mit den 306.000 Wohnungsfertigstellungen in 2020 eine deutliche Steigerung. Dieses Ziel erscheint zumindest kurz- und mittelfristig überambitioniert vor dem Hintergrund knapper Ressourcen am Bau.
Staatliche energetische Förderung
Die KfW-Darlehen beziehungsweise BEG-Zuschüsse für KfW 55- und KfW 40-Gebäude sind zu Ende Januar 2022 ausgelaufen. Bis zum Auslaufen der Förderung gab es noch einen „Antrags-Run“. Gebäudesanierungen werden weiterhin gefördert. Vor dem Hintergrund der gewünschten oben genannten hohen Fertigstellungszahlen, der laut Koalitionsvertrag angestrebten 25 Prozent geförderten Wohnungen mit reduzierten Mieten wird die monetäre öffentliche Förderung jedoch hoch bleiben oder noch höher werden (müssen). Die öffentliche Hand wird hier mit neuen Förderprogrammen kommen müssen.
Mieten
Wer heute in Wohnungsneubau investiert, der sollte nicht auf stark steigende Mieten setzen, sondern auf einen planbaren Cash Flow in Form einer stabilen Ausschüttungsrendite. Häufig werden Mietverträge mit Kopplung an den Lebenshaltungskostenindex abgeschlossen, insbesondere im Norden Deutschlands, während im Süden die Staffelmiete stärker verbreitet ist. Aber wie wird sich die Inflation entwickeln? Derzeit ist davon auszugehen, dass die Inflationsrate sich wieder normalisiert, wenn die weltweite Warenlogistik wieder ins Gleichgewicht kommt. Abzuwarten bleibt, welche Inflationseffekte mittelfristig von einer stärkeren CO2-Abgabe ausgehen werden. Bei Inflationsraten von zur Zeit 5,3 Prozent (Stand Dezember 2021 im Vergleich zum Vorjahresmonat) werden wir uns kurzfristig weiterhin auf deutlich steigende Mieten einstellen müssen beziehungsweise können.
Wohnungsmarkt in Folge von Covid-19
Der durch Covid-19 deutlich verstärkte Trend zum Homeoffice führt zu zwei wesentlichen Effekten bei der Wohnungsnachfrage:
Zum einen gewinnen die Einzugsgebiete der Großstädte mit Neubaumieten von 10,50 bis 14,00 Euro/qm an Attraktivität. Dem gegenüber stehen Wohnungsneubaumieten in Höhe von 14,00 bis 20,00 Euro/qm in sehr guten zentralen Lagen. Dies wird den Trend zum Pendeln verstärken. Dabei ist die Pendlerquote bereits heute sehr hoch: Zu den Städten mit den meisten Pendlern zählen Frankfurt (64 Prozent), Düsseldorf (62 Prozent) und Stuttgart (60 Prozent). In den Stadtstaaten Hamburg (36 Prozent) und Berlin (22 Prozent) liegt sie heute noch deutlich niedriger – es ist davon auszugehen, dass diese in vielen Städten steigen wird.
Zum anderen steigt der Quadratmeterbedarf durch den Arbeitsplatz zu Hause leicht an, sei es durch mehr Platzbedarf im Wohnzimmer oder ein (zusätzliches) Arbeitszimmer. Dies verstärkt den seit Jahrzehnten existierenden Trend zu mehr Quadratmeter Wohnfläche pro Person und Haushalt (Stand 2021: 47 qm)
Durch Covid-19 haben sich in einigen Städten Planungs- und Baugenehmigungsprozesse verzögert.Dies ist jedoch von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Deutschlandweit sind die Baugenehmigungen, abhängig vom Immobilientyp, auf ungefähr gleichem Niveau wie im Vorjahr mit leicht steigender Tendenz.
Durch Covid-19 veränderte und verzögerte weltweite Lieferketten sind auch Bauprozesse ins Stocken geraten. Die Baupreise sind gestiegen, Baumaterialien wurden knapp. Dies hat Fertigstellungen verzögert. Es ist davon auszugehen, dass sich in 2022 die Lieferketten tendenziell wieder normalisieren und sich Preise für Baumaterialen wieder reduzieren.
Dass sich die Baupreise insgesamt weiter langfristig erhöhen, da die technischen bzw. energetischen Anforderungen weiter zunehmen, ist davon unbenommen.
Kaufpreise
Die Kaufpreise sind auch in 2021 erneut gestiegen. Treiber sind - neben der hohen Nachfrage nach der Asset Klasse Wohnimmobilien im Vergleich zu Büro- und Hotelimmobilien - die niedrigen Zinsen, begleitet von Bedenken, dass sich dieses Zinsniveau zu einem dauerhaften Zustand entwickelt.