Die Lage am Immobilienmarkt wird schwieriger – das zeigen die Aussagen derer, die für institutionelle Investoren Immobilieninvestition verwalten. Nur 40 Prozent der Anbieter offener Immobilienspezialfonds schätzen ihre Lage aktuell als gut ein, bei den Anbietern geschlossener Immobilienspezialfonds sind es 53 Prozent. Zugleich hat sich die Zahl der Anbieter erhöht, die ihre Lage als neutral, unbefriedigend oder schlecht einstufen. Auch die Geschäftsprognose für das kommende Jahr fällt schlechter aus als in der Vorjahresumfrage von Scope, in der die Ratingagentur die Manager institutioneller Immobilienfonds befragt hat.
Scope hatte zwischen März und Mai 202322 Anbieter offener und geschlossener Immobilien--Spezial-AIFs zu ihrer Markteinschätzung befragt. Diese verwalten im Immobilienbereich 422 Milliarden Euro. Insgesamt 13 Asset Manager gaben zusätzlich Auskunft über ihre Produktpalette. Scope wertete die Daten zu 58 Fonds aus, die sich an institutionelle Anleger richten. Das geplante Gesamtvermögen dieser Produkte beträgt 42 Milliarden Euro.
Eine weitere Aussage der Studie: Bei Büroimmobilien in B-Lagen und schlechter sehen die Umfrageteilnehmer die höchsten Abwertungsrisiken. Auch bei Shopping-Centern rechnen viele mit hohen bis sehr hohen Abwertungen. Am anderen Ende des Spektrums stehen Nahversorgungsimmobilien: Hier erkennen die Asset Manager nur geringe Risiken für einen Preisrückgang.
Während laut der Scope-Studienautoren in den vergangenen Jahren und insbesondere in den Jahren von 2019 bis 2022 die niedrigen Zinsen die Aufwertungen an den Immobilienmärkten trieben, ist der Markt für Gewerbeimmobilien nun nahezu zum Erliegen gekommen. Das heißt aber auch: Inwieweit auch die Renditen der Fonds durch Abwertungen gedrückt werden, ist derzeit schwer abzusehen – weil durch den Stillstand der Märkte auch nur schwer Preise gefunden werden können. Auch institutionelle Investoren nehmen demnach Kapitalzusagen für die Immobilienfonds zurück.
Konservative Strategien bleiben weiterhin gefragt
Im Fokus der institutionellen Investoren stehen weiterhin Core- oder Core-Plus-Strategien. Das legen jedenfalls die Antworten der Fondsmanager nahe, wie die Scope-Analysten berichten. Ganze 88 Prozent des Eigenkapital-Zielvolumens unter den untersuchten Fonds entfallen auf die risikoarme Core-Risikoklasse. Gleichzeitig ist ein Großteil des Kapitals global investiert.
Interessant ist zudem: Nahezu alle der von Scope befragten Asset Manager, die institutionelle Produkte anbieten, wollen für ihre Publikums- oder Spezialfonds deutsche Objekte kaufen. Die Benelux-Staaten sind ebenfalls sehr beliebt. Schlusslichter sind dagegen die Tschechische Republik, Mexiko und Mittel- sowie Südamerika. Auf diesen Märkten werden ausschließlich Verkäufe geplant.
Herausforderungen bei Wohnimmobilien
Eine gemischte Verteilung ist beim investierten Zielvolumen die mit Abstand gefragteste Nutzungsart, danach folgen Wohnimmobilien. Während der Einzelhandel im historischen Vergleich an Bedeutung verloren hat, sind die Wohnimmobilien wohl auch in Zukunft teil der Anlage-Agenda. Besonders das mittelpreisige Wohnsegment hat laut der Scope-Analysten seine Stabilität während der Covid-19-Pandemie unter Beweis gestellt. Gleichzeitig merken die Autoren an: Aufgrund von zunehmenden Unsicherheitsfaktoren und politischen Eingriffen wie Mietpreisbremse, Anforderungen an energetische Ertüchtigungen oder Diskussionen um Enteignungen sei das Investoreninteresse an einigen Standorten jedoch eingebrochen.
Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.