Zahlreiche deutsche Single und Multi Family Offices zeichnen sich in der aktuellen Marktlage durch zwei Besonderheiten aus: Zum einen durch den oftmals hohen Bestand an Eigenkapital oder Sachwerten, die in Eigenkapital umgewandelt werden können und zum anderen durch das Potenzial azyklischen Investmentverhaltens. Für Familien ist es nichts Ungewöhnliches, ihr Kapital generationenübergreifend anzulegen – selbst ein mehrjähriger Zinsschock oder eine Rezession sind gemessen an diesem Anlagehorizont vorübergehende Phänomene.
Dennoch ist für Family Offices der Einstiegszeitpunkt entscheidend. In den 2010er Jahren, die eine der längsten (immobilien-)wirtschaftlichen Boomphasen markierten, gehörten Family Offices nicht immer zu den dominierenden Käufergruppen. Sei es, weil die Preisniveaus insbesondere in den Metropolen zu hoch erschienen, oder aufgrund der teils sehr hohen Transaktionsgeschwindigkeit, durch die hauptsächlich hoch professionalisierte Investoren den Zuschlag erhielten.
Rendite-Risiko-Relation verschiebt sich
Inzwischen jedoch hat eine Vorzeichenumkehr auf den Märkten stattgefunden, wie auch eine kürzlich von uns veröffentlichte Studie zeigt. Nachdem bis zum Jahr 2022 die Kaufpreise von deutschen Wohnimmobilien – vor allem in den sieben A-Städten sowie in Schwarmstädten wie Leipzig und Dresden – substanziell gestiegen waren, sorgten die steigenden Zinsen vergangenes Jahr für eine Trendwende. Bis Ende 2022 sind die Multiplikatoren für markttypische Mehrfamilienhäuser in den A-Städten in der Spitze um acht Jahresnettokaltmieten auf das 32-fache und im Durchschnitt um 5,2 Nettokaltmieten auf das 27-fache gesunken.
Zwar sind die Kaufpreisfaktoren damit immer noch höher als in den B- und C-Städten, dennoch stellt sich die Rendite-Risiko-Relation unterm Strich für neue Investments damit attraktiver dar. Primär sind die nach wie vor sehr hohen Sicherheitsniveaus der deutschen A-Märkte der Grund dafür, dass alle sieben Metropolen in unserem Ranking Bestnoten erhalten haben. Auch die hohe Marktliquidität ist ein wichtiger Punkt, der die A-Städte nach wie vor auszeichnet.
Angesichts der Schere bei den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern im vergangenen Jahr hat sich zudem die Marktdynamik deutlich beruhigt. Das gilt selbst für absolute Vorzugslagen wie München-Schwabing, das Frankfurter Westend und auch die Kölner Südstadt. Gerade diese Vorzugsstandorte innerhalb der Metropolen werden aller Voraussicht nach langfristig eine positive demografische, wirtschaftliche und sozioökonomische Entwicklung verzeichnen. Nun sind auch Wohnimmobilien in diesen Lagen zu einem nachhaltigen Preisniveau verfügbar, was für azyklisch handelnde Family Offices viel Potenzial mit sich bringt.
Die Vermietungsmärkte stützen die langfristige Wertentwicklung
In unserer Studie schnitten – nicht nur in den Metropolen – Neubauimmobilien durch die Bank besser ab als Bestandsimmobilien. Das liegt vor allem an den Details der Mietvertragsgestaltung. Neuere Mietverträge werden in aller Regel mit einer Indexklausel ausgestattet, die eine weitestgehende Inflationssicherheit gewährleistet.
Doch selbst ohne Indexanpassung steigen die Angebotsmieten in den deutschen Metropolen und Wachstumsstädten immer weiter. Hauptursache dafür ist die sehr geringe Neubautätigkeit in Verbindung mit der steigenden Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum. Vor diesem Hintergrund ist anzunehmen, dass sich diese Aufwärtsbewegung längerfristig fortsetzt und somit zum positiven, wertbestimmenden Faktor für Wohnimmobilieninvestments wird.
Perspektivisches Wachstum in den B- und C-Städten
Das ist aber nicht der einzige demografische Trend, der für Investoren relevant ist. Genauso wichtig ist die Suburbanisierung: Immer mehr Menschen entscheiden sich dafür, in die Speckgürtel oder in kleinere Großstädte zu ziehen und sich somit nicht an der Konkurrenz um die wenigen verfügbaren Mietwohnungen in den Metropolen zu beteiligen. Auch angesichts der neuen Arbeitswelten mit hybriden Modellen dürften die B- und C-Städte sowie die Speckgürtel ein deutlich dynamischeres Wachstum aufweisen als die A-Städte.
Das zeigt sich auch in den Rendite-Risiko-Relationen unserer Analyse: Angeführt wird das Ranking von den Städten Leipzig, Darmstadt und Potsdam, also von Standorten mit unterschiedlicher Einwohnergröße, wirtschaftlicher Struktur und anderen Charakteristika. Die Gemeinsamkeit dieser Städte besteht vielmehr darin, dass sie mit deutlichen Wertsteigerungspotenzialen und einem guten Sicherheitsniveau aufwarten.
Auch Städte aus der zweiten und dritten Reihe bieten sich für Investments an: Leverkusen, Worms, Hamm oder Erfurt haben ein moderat bis gutes Sicherheitsniveau bei einer risikoadjustierten überdurchschnittlichen Performance-Aussicht. Somit ermöglichen die Renditen an diesen Standorten ein Investment mit positivem Cashflow und einem gewissen Cashflow-Puffer. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass Kapitalausgaben in der Regel durch den Cashflow abgedeckt werden können.
Fazit: Das Potenzial für azyklische Investments ist groß
Die Herausforderungen für Family Offices sowie ähnliche Investorenprofile sind deutlich größer als noch Ende der 2010er Jahre. Eigenkapitalstarke Family Offices sollten sich diesen trotz der hohen Zinsen stellen. Denn die breite Angebotspalette inklusive absoluter Premiumlagen in Verbindung mit der Zurückhaltung institutioneller Käufergruppen und dem enger werdenden Mietmarkt bietet einzigartige Konstellationen, wie wir sie auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten so noch nicht gesehen haben.
Über den Gastautor:
Mark Holz ist Leiter Research bei Lübke Kelber. Zuvor war er in ähnlichen Positionen bereits bei der Axa, Cushman & Wakefield, BNP Paribas und Corestate tätig, ehe er 2022 zu Lübke Kelber wechselte. Das Unternehmen berät Investoren und Anbieter bei Immobilientransaktionen und bietet zudem Asset-Management- und Beteiligungsmanagement-Dienstleistungen.