Streitfall geschlossene Immobilienfonds OLG-Urteil bringt Klarheit für die Beratung von Stiftungen

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main änderte teilweise das Urteil einer Vorinstanz in Bezug auf die Anlageberatung von Stiftungen | © OLG Frankfurt am Main

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main änderte teilweise das Urteil einer Vorinstanz in Bezug auf die Anlageberatung von Stiftungen Foto: OLG Frankfurt am Main

Einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG) zufolge sind geschlossene Immobilienfonds als Teil der Anlageberatung von Stiftungen vereinbar mit dem generellen Gebot des Kapitalerhalts. Es komme im Einzelfall auf die Struktur des Depots an, wie es in einem Bericht des Online-Portals für institutionelle Kapitalanlage „Portfolio institutionell“ heißt.

Das OLG-Urteil weist damit in diesem Punkt eine Klage der Taunussparkasse gegen ein erstinstanzliches Urteil des Landgerichts Frankfurt zurück. Auf Beratung der Sparkasse hin hatte die Horst Görtz Stiftung insgesamt drei Millionen Euro in vier geschlossene Immobilienfonds angelegt. Das Gericht hatte die Taunussparkasse daraufhin verurteilt, wegen Falschberatung 1,5 Millionen Euro zuzüglich Zinsen an die Stiftung zu zahlen.

Urteil schafft Rechtsklarheit

Auch wenn geschlossene Immobilienfonds grundsätzlich mit einem Totalverlustrisiko behaftet seien, könnten derartige Beteiligungen mit längerfristigen Anlagehorizont zur sinnvollen Streuung des Anlagevermögens Eingang ins Portfolio finden. Das Gebot zur Erhaltung des Stiftungskapitals trifft laut OLG-Urteil eben nicht nur auf Investitionen in Produkte mit garantiertem Kapitalerhalt zu.

Jörg Seifart von der Gesellschaft für das Stiftungswesen begrüßt die Entscheidung. Es sei hilfreich für den Stiftungssektor, „dass das OLG an dieser Stelle Rechtsklarheit geschaffen hat.“ Das Landgericht Frankfurt hatte sich in erster Instanz auf eine Entscheidung des OLG gegen die Commerzbank aus dem Jahr 2015 berufen und die Unvereinbarkeit von Immobilienfonds mit Stiftungsvorgaben unter anderem darauf abgestellt, sowie weitere Punkte offen gelassen.

„Das hat zu großen Unsicherheiten in der Beraterszene geführt“, so Seifart. „Allerdings ist das neue Urteil nicht als Freibrief für die Branche zu verstehen. Entscheidend für die anlegergerechte Beratung ist stets das einzelne Produkt und Struktur des einzelnen Portfolios.

Darüber hinaus bestätigt das aktuelle OLG-Urteil die Einschätzung des Landgerichts, dass es sich um einen konkludent geschlossenen Beratungsvertrag handelt. Zwar hatte die Taunussparkasse die Stiftungssatzung nur zum Zweck der Kontoeröffnung angefordert. Da das Institut den Punkt der Anlagevermittlung aber nicht klar feststellte, rutschte es durch die Korrespondenz in einen Beratungsvertrag.

Dadurch war die Taunussparkasse zu einer anleger- und objektgerechten Beratung verpflichtet. Der Stiftungsvorstand habe das Institut auf die Notwendigkeit hingewiesen, dass das Kapital im Zusammenhang mit der Beteiligung ungeschmälert in seinem Wert erhalten bleiben müsse.

Bei allen Fonds habe die Sparkasse jedoch nicht über die Risiken der hohen Fremdfinanzierungsquote aufgeklärt. Auch hatte sie nicht auf die von Anfang an geplanten Auszahlungen der Ausschüttungen aus der Liquidität hingewiesen, wie der Bericht weiter ausführt.

Somit war es von Anfang an nicht möglich, das Ziel des Kapitalerhalts zu erfüllen. Auch das Erwirtschaften von Erträgen zu Erfüllung des Stiftungszwecks war vom Start weg nicht gegeben. Eine anlegergerechte Beratung sei also nicht erfolgt, trotz Kenntnis der Stiftungssatzung.

Die Argumentation der Bank, der Vorstand habe nach eigenem Bekunden Kenntnisse und Erfahrungen für fundierte Anlageentscheidungen, lief ins Leere. Entscheidend ist nämlich, die Risikoneigung des Stiftungsvorstands festzustellen, wie Jörg Seifart in einem Interview zum Urteil der Vorinstanz erklärt.

Aufklärungspflichtverletzung bei Provisionen

Zu Recht monierte die Stiftung die Höhe der Vertriebsprovisionen für die Anlageberatung der Taunussparkasse als „Aufklärungspflichtverletzung“, so die Einschätzung des OLG Frankfurt. Zwar belehrte die Sparkasse über das fünfprozentige Aufgeld und überwies es wie vereinbart zur Hälfte an die Stiftung zurück. Offenbar bestanden aber darüber hinausgehende aufklärungspflichtige Vergütungen von sieben bis acht Prozent.

Die Sparkasse räumte diesen Punkt „ohne Umschweife“ ein. Die Stiftung hielt es für unvorstellbar, dass die Bank mit der Vermittlung der Beteiligung mehr als fünf Prozent verdienen könnte. Ansonsten hätte sie die jeweilige Anlage nicht gezeichnet.