Verantwortungsträger – zum Beispiel bei Versorgungswerken oder Depot A-Anleger – wähnten sich nach der Finanzmarktkrise der späten Nullerjahre lange in einer komfortablen Anlagesituation, als eine globale Pandemie das Leben der Menschen auf den Kopf und die Wirtschaft vor immense Herausforderungen stellte. Die lange etablierte politische Weltordnung beginnt sich zu verschieben. Krieg gibt es auf einmal nicht mehr nur im nahen und mittleren Osten, sondern auch auf europäischen Boden.
So ist es nicht mehr nur der Megatrend Klimaschutz und Nachhaltigkeit, der zu einer massiven Umstellung der Energieversorgung und entsprechenden Preisentwicklung führt. Die in Folge hohe Inflation stellt die Zentralbanken vor große Herausforderungen: Die seit langem auf niederstes Niveau gedrückten Leitzinsen wieder zu erhöhen, löst möglicherweise an anderer Stelle Probleme aus. Längst ist die Immobilienpreisentwicklung aus ihren üblichen Mustern ausgebrochen.
Es wird deutlich, dass die schnelle zeitliche Abfolge neuer oder wiederkehrender (negativer) Makrotrends die Steuerungskompetenz der institutionellen Anleger auch in der indirekten Immobilienanlage pausenlos herausfordert. Anleger fragen sich, wie sie ihre Immobilienportfolios absichern können, wie sie Schwachstellen im Zielfondsportfolio erkennen und bewerten und welche Einflussmöglichkeiten ihnen in den Entscheidungsgremien ihrer Fonds bleiben.
1. Beispiel: Finanzierungskosten
Ein Anleger rechnet bei einem im Herbst 2021 gezeichneten Wohnfonds – auch nach intensiver Commercial Due Diligence – mit einer jährlichen Ausschüttungsrendite von durchschnittlich ca. 4,0 Prozent. Die ersten im Anlageausschuss vorgestellten Objekte wurden mit einem Fremdfinanzierungszinssatz von 1,25 Prozent per annum (10 Jahre Zinsbindung) modelliert. Der Manager hatte für die Erwerbsvorlage bereits indikative Finanzierungsangebote eingeholt, die zum Teil sogar deutlich unter 1,25 Prozent lagen.
Bei den Ankäufen handelte es sich allerdings um Projektentwicklungen, für welche die langfristige Finanzierung üblicherweise erst nach Fertigstellung abgeschlossen wird. Mit dem deutlichen Anstieg des Zehn-Jahres-Zins-Swaps seit Dezember 2021 sind die Einstandskosten nun erheblich gestiegen, sodass die Annahmen des Businessplans nicht mehr zutreffen, weil der Leverage-Effekt deutlich schwächer ausfällt. In der Folge sinkt die erwartete durchschnittliche jährliche Ausschüttungsrendite des vorgestellten Objektes im konkreten Fall von 4,0 Prozent auf nur noch 2,9 Prozent ab und erfüllt damit nicht mehr die Anforderungen des Anlegers.
2. Beispiel: Zinsbindung
In einem anderen Fall hält ein Versorgungswerk zwei Wohnimmobilienfonds, die im Zeitraum zwischen 2013 und 2019 Bestandsobjekte erworben und diese finanziert haben. Die Zielfondsmanager verfolgen dabei ganz unterschiedliche Finanzierungsstrategien: Während der eine Manager Fremdfinanzierungen mit Zinsbindung für drei bis fünf Jahre abschließt, schreibt der andere die Zinsen für zehn Jahre fest.
Die bei den Managern abgefragten Daten auf Objektebene zeigen, dass bei dem einen Fonds in den nächsten zwölf Monaten ca. 34 Prozent des gesamten Kreditvolumens nachfinanziert werden müssen. Dies stellt bei der derzeitigen Zinsentwicklung ein erhebliches Risiko dar. Solche Informationen sollten schnell abrufbar sein und sind unabdingbar, um mit dem Zielfondsmanager proaktiv ins Gespräch zu gehen.