Die Europäische Zentralbank beabsichtigt, den Leitzins erst gegen Herbst 2022 anzuheben. Voraussetzung ist, dass sich die inflationsrelevanten Faktoren nicht überproportional verschärfen. Angesichts dieses Statements und der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheit werden Investitionen in „Betongold“ immer beliebter, die Nachfrage steigt – auch kurzfristig – entsprechend an. Hoher Konkurrenzdruck, große regionale Unterschiede und indifferente politische Signale veranlassen Immobilieninvestoren, ihre Rentabilitätsprognosen auf eine möglichst breite Datenbasis zu stellen.
Ein wesentlicher Faktor ist das jeweilige Gebäudealter. Dieses beeinflusst die Renditeerwartungen aber nicht linear und weist zudem auch sehr interessante Einflussfaktoren auf. Um uns ein aussagekräftiges Bild über die Zusammenhänge machen zu können, haben wir in sieben deutsche Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) einen repräsentativen Standort ausgewählt und für eine typische Wohnung verschiedene Baualter mithilfe des Pricehubble-Bewertungsmodells durchgerechnet. Außenvorgelassen haben wir marktweite Veränderungen sowie die Aufwände für Verwaltung und anfallende Steuern. Instandhaltungskosten blieben ebenfalls unberücksichtigt, auf diesen Einflussfaktor gehe ich am Ende weiter ein.
Anfänglicher Wertverlust ähnelt der Entwicklung bei Neuwagen
Setzt man die jeweiligen „Lebenserwartungen“ miteinander in Relation, ergibt sich folgendes Bild: Analog zu dem bekannten Wertverlust von circa 25 Prozent, der bei Neuwagen innerhalb des ersten Jahres eintritt, verliert eine Immobilie nach 20 Jahren zwischen 8 (in München) und 18 Prozent (in Berlin) an Wert. In Berlin stabilisiert sich der anfangs stärkere Abfall nach 40 Jahren, in Frankfurt/Main und Köln reduziert sich der Wert hingegen weiter auf ein knappes Viertel.
Im Bereich der erzielbaren Marktmiete spielen sich die größten Veränderungen ebenfalls innerhalb der ersten 40 Jahre ab. Bis auf Hamburg und Berlin beträgt der Rückgang 11 bis 14 Prozent, die Mieten bleiben nachfolgend relativ stabil. An der Elbe und an der Spree fallen die Mieten bereits nach 20 bis 30 Jahren signifikant, halten sich dann auf 17 und 23 Prozent unter Neubau-Niveau. Die mögliche Mietrendite steigt nach 40 Jahren also grundsätzlich wieder an, bei nennenswerten regionalen Unterschieden.
Oldies but Goldies? Definitiv!
Nach 60 Jahren rücken Gebäude in allen betrachteten Metropolen aus Anlegersicht dann in die "Best Ager"-Kategorie auf. In diesem Alterssegment offenbart das Verhältnis von Mietrendite zu Marktwert sehr interessante Schnittpunkte. Diese decken eine Rendite-Spannbreite von circa 30 Prozent (in Hamburg) und 53 Prozent in Düsseldorf ab.