Personengesellschaften
Bei größerem Immobilienvermögen werden jedoch meist vermögensverwaltende Personengesellschaften genutzt, da die Regelung der Familienthemen untereinander und der Vermögenszusammenhalt im Vordergrund stehen. Werden Immobilien in die Gesellschaft eingebracht, ist ein möglichst steuerneutraler Weg anzustreben. Ob dies gelingt, hängt unter anderem davon ab, wie lange die Immobilien schon im Bestand sind, ob Verbindlichkeiten vorhanden sind und wie der Weg der Gründung und Einbringung ist.
In der vermögensverwaltenden Personengesellschaft bleiben die Immobilien steuerlich Privatvermögen und damit zukünftige Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren steuerfrei. Die laufende Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ändert sich ebenfalls nicht, nur die Art der Steuererklärung.
Nach wie vor häufig anzutreffen ist die GbR. Diese weist allerdings gegenüber den anderen Rechtsformen einige Nachteile auf: So muss das Grundbuch bei einem Gesellschafterwechsel korrigiert werden, jeder Gesellschafter haftet gesamtschuldnerisch, und die Beteiligung Minderjähriger ist extrem schwierig. Deshalb ist in den meisten Fällen eher eine der anderen genannten Rechtsformen, häufig die KG, zu empfehlen. In vielen Fällen sind die vermieteten Immobilien jedoch weitgehend abgeschrieben. Das Einbringen dieser in eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG könnte neue Abschreibungsgrundlagen heben. Die gewerbliche Prägung wird da-durch erreicht, dass nur die Komplementär-GmbH die Geschäftsführung für die KG übernimmt.
Das wird allerdings dadurch erkauft, dass die Immobilien dauerhaft steuerliches Betriebsvermögen werden und ein späterer Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Außerdem sind die Gewinne nicht mehr als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, sondern als Einkünfte aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Gewerbesteuer. Letztere kann je nach regionalem Hebesatz jedoch zum größten Teil auf die Einkommensteuer angerechnet werden. Die steuerliche Gewerblichkeit des Immobilienvermögens kann auch empfehlenswert sein, wenn häufiger Immobilien erworben und wieder veräußert werden oder wenn im großen Wohnungsportfolio die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für ein sogenanntes Wohnungsunternehmen mit mehr als 300 Wohneinheiten angestrebt werden.
Denkbar ist selbstverständlich immer, dass später, auch unter Nutzung der gehobenen Abschreibungsbasis, eine gewerblich geprägte Gesellschaft wieder entprägt wird und die Immobilien nach Begleichung des Entnahmegewinns wieder zu Privatvermögen werden. Die Vor-teile eines solchen Schritts sind im Detail zu untersuchen und sollten die Grenzen des steuerlichen Missbrauchs nicht über-schreiten.
Kapitalgesellschaften
Kapitalgesellschaften werden bei größerem Immobilienvermögen vor allem aus zwei Gründen genutzt: zum einen für den Fall, dass regelmäßig Immobilien gehandelt werden, und zum anderen zur Thesaurierung der nicht ausgeschütteten Erträge.
Werden Immobilien im Sinn des gewerblichen Grundstückshandels in einer Personengesellschaft gehandelt, erfolgt in der Regel eine Infektion des einzelnen Gesellschafters. Dadurch werden auch seine sonstigen Immobiliengeschäfte gewerblich. Eine Kapitalgesellschaft kann dies verhindern. Kapitalgesellschaften unterliegen mit allen Einkünften der Körperschaftsteuer, dem Solidaritätszuschlag und der Gewerbesteuer. Je nach Höhe der regionalen Gewerbesteuer entsteht eine Gesamtsteuerbelastung von rund 31 Prozent. Lässt sich, wie bei der reinen Immobilienanlage, die Gewerbesteuer weitgehend kürzen, sinkt die Gesamtbelastung auf etwa 16 Prozent. Wird nicht an den Gesellschafter ausgeschüttet, entsteht hier ein interessanter Thesaurierungseffekt.
Wird an den Gesellschafter ausgeschüttet, wird Abgeltungsteuer oder der persönliche Steuersatz im Teileinkünfteverfahren fällig. Jedoch sind die administrativen Kosten und die sonstigen Rahmenbedingungen, wie etwa Publizitätspflichten und steuerpflichtige Wertsteigerungen, mit abzuwägen.