Steuern im Erbfall
Immobilien werden, ob im Privat- oder Gesellschaftsvermögen gehalten, mit den nach dem Bewertungsgesetz ermittelten Werten im Erbschafts- oder Schenkungsfall besteuert. Sofern größere Wohnungsbestände vorhanden sind, in der Regel mehr als 300 Einheiten, kann sich die Strukturierung eines sogenannten gewerblichen Wohnungsunternehmens empfehlen. Dieses kann nämlich die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile für Betriebsvermögen nutzen. So lässt sich das Vermögen im Idealfall komplett steuerfrei übertragen. Wichtig ist auch, ob Grunderwerbsteuer anfällt oder nicht. Bei der vollständigen Übertragung von Immobilien auf eine Kapitalgesellschaft fällt stets Grunderwerbsteuer an.
Die transparenten Personengesellschaften bieten etwas mehr Gestaltungsspielraum und Befreiungsmöglichkeiten. Soweit der heutige Immobilieneigentümer an der übernehmenden Personengesellschaft beteiligt ist, fällt anteilig keine Grunderwerbsteuer an. Jedoch sind Haltefristen zu beachten. Ebenso ist bei Gegenleistungen, wie etwa der Übernahme von Verbindlichkeiten durch die Gesellschaft, grundsätzlich eine anteilige Grunderwerbsteuerpflicht möglich. Innerhalb der Familie kann durch die überlagernde Steuerbefreiung für Ehegatten und für Abkömmlinge die Grunderwerbsteuer jedoch häufig vermieden werden.
Werden Anteile an bestehenden Immobiliengesellschaften weitergegeben, ist derzeit die Weitergabe von bis zu 94,9 Prozent der Anteile grunderwerbsteuerbefreit, sofern die Anteile lange im Bestand waren und Halterestriktionen eingehalten wurden. Diese Regelungen bleiben im Grundkonzept erhalten, jedoch ist im Rahmen einer aktuellen Gesetzesänderung die Absenkung der Grenzen bis zu 89,9 Prozent und die Verlängerung der Haltefristen auf 10 und 15 Jahre ab 1. Januar 2020 geplant.
Teil 1: Familiengesellschaft als ideales Instrument zur Nachfolgeregelung
Teil 2: Welche Rechtsform für Familiengesellschaften die richtige ist
Teil 3: Die steuerlichen Grundlagen einer Familiengesellschaft
Über die Autoren:
Jörg Plesse ist Unternehmerberater, Financial und Estate Planner mit mehr als 20 Jahren Berufspraxis. Seine Schwerpunkte liegen in der Nachfolgeberatung für Unternehmer und vermögende Familien sowie im Stiftungsmanagement. Daneben arbeitet er als freiberuflicher Dozent und Fachautor.
Mario Kuppe ist seit Anfang 2019 Steuerberater bei der Hamburger Kanzlei Müller Mahlmann. Zuvor war er jahrelang Steuerberater-Syndikus bei der Deutschen Oppenheim Family Office und im Wealth Management der Deutschen Bank. Seine Schwerpunkte liegen in der Beratung von Unternehmern und vermögenden Familien.