Lange Zeit galten Wohnimmobilieninvestments in deutschen Metropolen als Inbegriff für defensive Kapitalanlagen. Die historisch hohe Inflationsrate von voraussichtlich 7,4 Prozent im April 2022 und explodierende Bau- und Energiekosten in Kombination mit sehr niedrigen Anfangsrenditen, die gemäß BNP Paribas im Schnitt der A-Standorte bei 2,6 Prozent liegen, sorgen allerdings dafür, dass in den Top-Standorten nur noch sehr wenig finanzieller Spielraum besteht. Auch die Mietsteigerungspotenziale sind beschränkt, da die Mietkosten bereits einen erheblichen Anteil am Haushaltsnettoeinkommen ausmachen.
Völlig umgekehrt verhält es sich hingegen in zahlreichen C- und D-Städten sowie an solchen Standorten, die gemäß der Bulwiengesa-Definition nicht einmal mit einem Buchstaben versehen sind. Sofern die Standorte eine positive demografische Tendenz und eine wachsende Kaufkraft aufweisen, gibt es viel Luft für steigende Nettokaltmieten – selbst wenn gleichzeitig aufgrund der höheren Energiepreise auch die Betriebskosten steigen.
Dies liegt nicht zuletzt daran, dass die Miet- und Kaufpreisniveaus in kleineren Großstädten und Regionalzentren zuletzt zwar teilweise prozentual stärker gewachsen sind als in den Metropolen, insgesamt aber noch deutlich unter den Mietniveaus von Städten wie Hamburg oder Berlin liegen. C- und D-Standorte lassen sich im Ergebnis für deutlich weniger Geld und zu deutlich günstigeren Kaufpreisfaktoren einkaufen.
Marktopportunitäten werden nicht erkannt
Zahlungskräftige internationale Investoren sind zudem nur sehr vereinzelt außerhalb der Metropolen investiert. Ein Grund: Die geringere Marktliquidität wird fälschlicherweise als Risikofaktor wahrgenommen wird. Für langfristig orientierte Investoren ist das zu vernachlässigen, da der konstant hohe Cashflow bei Vollvermietung so lange für Einnahmen sorgt, bis sich der passende Käufer findet.
Es gibt jedoch noch einen häufigeren und banaleren Grund: Vielen internationalen, aber auch überraschend vielen deutschen Investoren ist die Existenz von Städten wie Gießen, Fulda, Kassel oder auch Marburg als Investitionsmarkt sowie deren positive Zukunftsaussichten überhaupt nicht bekannt. Tatsächlich werden die spannendsten deutschen Standorte einfach aus Unkenntnis links liegen gelassen. Diejenigen Investoren, die diese Marktopportunitäten hingegen erkennen, können oftmals ohne allzu große Konkurrenz oder langwierige Bieterprozesse zu guten Konditionen investieren.
Regionale Finanzierer prägen den Markt
Es gibt jedoch noch eine Herausforderung – gerade im aktuellen Marktumfeld. Die Bauzinsen steigen so stark wie kaum zuvor, auch wenn die EZB mit ihrer Geldpolitik bislang eher verhalten auf das Inflationsumfeld reagiert hat. Selbst für professionelle Marktakteure wird die Strukturierung der Finanzierungen sehr viel herausfordernder. Bisherige Bankenpartner agieren womöglich deutlich restriktiver als noch vor der Corona-Pandemie und dem Ukraine-Krieg und fordern mehr Sicherheiten.