Verhältnis zwischen Börsenwert und NAV
Theoretisch könnten die Aktionäre börsennotierter Immobilienunternehmen diesem ermittelten Eigenkapital-Wert folgen, sodass in diesem Fall eine Übereinstimmung zwischen Börsenkurs einer Immobilienaktie und dem NAV je Aktie vorliegt. Dies ist jedoch in der Regel nicht an den Börsen zu beobachten. Es kommt entweder zur höheren Bewertung des Unternehmens an der Börse, sodass sich ein Premium zum NAV ergibt. Oder aber der NAV liegt über der Einschätzung an der Börse, woraus sich die aktuell beobachtbaren sehr hohen Discount-Werte von teilweise bis zu 50 Prozent ergeben.
Sowohl die Bewertung an der Börse wie auch die Ableitung des NAV haben Vor- und Nachteile: Der Kapitalmarkt kann im Gegensatz zum Netto-Inventarwert und dessen zugrundeliegender Immobilienbewertung spontan reagieren. Er antizipiert viele Entwicklungen, die den Immobilienwert beeinflussen. Aber es liegen ihm auch teils irrationale Kriterien zugrunde, die sich einer transparenten Analyse entziehen und damit für die Bewertung eines – nicht an der Börse gehandelten – Fondsanteils entfallen. Der NAV hingegen hat zwar klar definierte Kriterien, die ihm zugrunde liegen. Doch er leidet unter einer gewissen Trägheit durch seine den Bewertungskosten geschuldeten geringen Ermittlungsfrequenzen.
Politische Regulierungsinstrumente wie die Mietpreisbremse, der Mietendeckel oder eine erschwerte Modernisierungsumlage können zeitlich nicht unmittelbar berücksichtigt werden. Zudem unterliegt der Umfang der Auswirkungen dieser Maßnahmen einem Schätzungsrisiko. Nicht zuletzt sei betont, dass der NAV bei der eigentlichen Preisbildung nur eine mögliche Orientierung darstellt.
Bei Fonds erfolgt die NAV-Ermittlung primär zum Zwecke der Bestimmung von Anteilscheinpreisen bei der Ausgabe von neuen Anteilen ebenso wie der Rückgabe von Fondsanteilen durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie zu Reporting-/Bilanzierungszwecken. Im Rahmen eines Anteilscheingeschäftes eines Immobilien-AIFs sind hingegen Erwerber und Veräußerer in ihrer Preissetzung vollkommen frei, sodass – ähnlich wie bei Immobilienaktien – der Transaktionspreis vom NAV abweichen kann. Die die Börsenkurse determinierenden Käufer und Verkäufer am Aktienmarkt können ebenso wie Käufer und Verkäufer am Sekundärmarkt für Immobilien-AIFs eine andere Einschätzung der zukünftigen Ertragschancen eines Anlagevehikels oder Unternehmens haben als der vom Emittenten beauftragte Immobilienbewerter und der daraus abgeleitete NAV.