Umsatzsteuersenkung und mehr So wirkt sich das Konjunkturpaket auf die Immobilienwirtschaft aus

Alexander Lehnen ist Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein.

Alexander Lehnen ist Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein.

Das Konjunkturpaket enthält etliche steuerliche Maßnahmen, insbesondere:

  • Senkung der Umsatzsteuer von 19 auf 16 Prozent sowie für den ermäßigten Satz von 7 auf 5 Prozent, begrenzt für den Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020.
  • Ausweitung des zulässigen steuerlichen Verlustrücktrags für die Jahre 2020 und 2021 von einer auf 5 Millionen Euro (bei Zusammenveranlagung von 2 auf 10 Millionen Euro). Der Rücktrag soll, zum Beispiel über die Bildung einer steuerlichen Corona-Rücklage, bereits in der Steuererklärung 2019 nutzbar gemacht werden können. Die Corona-Rücklage wäre spätestens bis Ende 2022 aufzulösen.
  • Einführung eines Körperschaftsteuermodells für Personengesellschaften, sodass diese künftig die Option haben, wie Kapitalgesellschaften besteuert zu werden.
  • Erhöhte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer durch Anhebung des Ermäßigungsfaktors bei Einkünften aus Gewerbebetrieb von 3,8 auf das 4-fache des Gewerbesteuer-Messbetrags
  • Einführung einer degressiven Abschreibung für Abnutzung (AfA) für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit dem Faktor 2,5 gegenüber der derzeit geltenden AfA, jedoch maximal 25 Prozent pro Jahr, in den Jahren 2020 und 2021.
  • Erhöhung der steuerlichen Forschungszulage, der Fördersatz soll rückwirkend zum 1. Januar 2020 und befristet bis zum 31. Dezember 2025 auf eine Bemessungsgrundlage von bis zu 4 Millionen Euro pro Unternehmen gewährt werden.
  • Überbrückungshilfen für Hotel- und Gaststättengewerbe für die Monate Juni bis August 2020 mit einem Volumen von 25 Milliarden Euro, zur Sicherung der Existenz von kleinen und mittelständischen Unternehmen, etwa der durch die staatlich verordneten Schließungen stark betroffene Hotel- und Gaststättenbranche.
  • Verbesserte Möglichkeiten der Mitarbeiterbeteiligung, insbesondere zur Stärkung von Start-Ups und anderen Zukunfts- und Wachstumsunternehmen.

Vor allem die Ausweitung des steuerlichen Verlustvortrags auf 5 (und 10) Millionen Euro und die erhöhte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer stellen wichtige Liquiditätshilfen für Vermieter und Mieter dar. Auch das angekündigte Körperschaftsteuermodell für Personengesellschaften könnte zukünftig für Immobilienunternehmen zu mehr Flexibilität in der steuerlichen Gestaltung führen.

Die zentrale Maßnahme des Konjunkturpakets ist jedoch die befristete Senkung des Umsatzsteuersatzes, welche neben erfreulichen Kostenersparnissen, insbesondere im Wohnungsbau, auch zu etlichen operativen Herausforderungen in der Abrechnung und Buchhaltung führen wird. Wir erwarten, dass analog zur Steueränderung 2007 noch ein BMF-Schreiben betreffend der Abbildung der Übergangszeiträume kurzfristig ergehen wird.

Senkung der Umsatzsteuer

Die 20 Mrd. Euro schwere und wohl wichtigste Kernmaßnahme des Konjunkturpakets ist die zeitlich begrenzte Absenkung des Umsatzsteuersatzes. Dieser wird vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 von 19 auf 16 Prozent herabgesenkt. Damit soll insbesondere das Ziel der Bundesregierung den Konsum im Binnenmarkt zu stärken verfolgt werden.

Was bedeutet die Senkung des Umsatzsteuersatzes konkret für die Immobilienwirtschaft?

  • Ersparnisse im Bereich der nicht abzugsfähigen Vorsteuer

Eine unmittelbare Ersparnis ergibt sich in den Bereichen, in denen eine umsatzsteuerfreie Vermietung den Vorsteuerabzug auf Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie laufende Aufwendungen ausschließt, zum Beispiel bei Wohnimmobilien oder Ärztehäusern. Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes um 3 Prozent führt hier zu einer unmittelbaren Kostenreduktion.

Gestaltungsspielraum ergibt sich insbesondere im Bereich der Projektentwicklung. Erstreckt sich eine (Bau-)Leistung über einen Zeitraum mit unterschiedlichen Steuersätzen, kommt der Steuersatz zur Anwendung, der zum dem Zeitpunkt gilt, in dem die (Teil-)Leistung als „erbracht“ gilt. In der Regel werden Bauleistungen als einheitliche Leistungen im Zeitpunkt der Abnahme eines Bauprojekts erbracht. Unter bestimmten Umständen ist jedoch die Definition von sog. Teilleistungen möglich, welchen dann dem jeweils geltenden Umsatzsteuersatz unterliegen.

  • Höhe der Brutto-Miete

Bestehende Mietverträge sind dahingehend zu überprüfen, ob eine Nettomiete (üblich) oder eine Bruttoniete vereinbart ist. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, wie es etwa bei der Vermietung von kurzfristigen Wohnungsmietverträgen der Fall sein kann, führt die Absenkung des Umsatzsteuersatzes zu einer Erhöhung der Nettomiete. Im Fall einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer kommt es lediglich zur Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags.

  • Operative Umsetzung

Die Senkung des Umsatzsteuersatzes führt zu einem erhöhten Aufwand in der Rechnungsstellung und Buchhaltung. So sind Dauermietrechnungen grundsätzlich sowohl zu Beginn als auch zum Ende des relevanten Zeitraums anzupassen, um den jeweils gültigen Umsatzsteuersatz auszuweisen.

Auch die Bedeutung einer korrekten Zuordnung von Baukostenzuschüssen oder mietfreien Zeiten wird angesichts der unterschiedlichen geltenden Umsatzsteuersätze erhöht. Ebenfalls bei allen Ein- und Ausgangsrechnungen ist jeweils zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt die Lieferung oder Leistung erbracht wurde (der Leistungszeitraum kann erheblich vom Rechnungsdatum abweichen), um dann den entsprechend geltenden Umsatzsteuersatz auszuweisen.

Problematisch könnte hier insbesondere die praktische Umsetzung für Asset Manager und Immobilienverwalter sein. In der Buchhaltung sind die neuen Umsatzsteuersätze sowohl bei der Umsatzsteuer als auch bei der Vorsteuer separat zu erfassen. Unter Umständen muss hier kurzfristig eine IT-Lösung implementiert werden. Da bislang noch kein Gesetzesentwurf vorliegt, bleibt zu hoffen, dass pragmatische Ansätze und Erleichterungen im Umgang mit dem wechselnden Umsatzsteuersatz vorgesehen werden.



Über den Autor:
Alexander Lehnen ist Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein. Zusammen mit seinem Team aus Rechtsanwälten und Steuerberatern kümmert er sich am Standort München um Mandante von institutionellen Investoren, Spezialfonds oder mittelständischen Projektentwicklern. Neben steuerlicher Transaktions- und Strukturierungsberatung sind insbesondere aufsichtsrechtliche Fragen bei Immobilientransaktionen und bei der Fondsauflegung inhaltliche Schwerpunkte ihrer Arbeit.