Im Querschnitt sämtlicher Kategorien institutioneller Anleger finden sich innerhalb der Immobilienkapitalanlagen immer noch direkt gehaltene Immobilienbestände in nicht unerheblichem Umfang. Einige Anlegertypen mit vergleichsweise hohen Direktbeständen sind prominent zu nennen, so zum Beispiel Versicherungsunternehmen.
Nach der Studie beziehungsweise dem Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2019 (Ernst & Young Real Estate GmbH) halten diese noch immer knapp zwei Drittel des Immobilienbestands direkt. Gleichzeitig gaben aber die in dieser Studie befragten Versicherer das erste Mal mehrheitlich an, dass Spezialfonds die beliebteste Anlageform innerhalb der Immobilienkapitalanlage seien.
Bei den in ihrer Kapitalanlage den (Lebens-)Versicherern nahestehenden Pensionskassen sind es wiederum die traditionellen Betriebspensionskassen, die auf ihrer eigenen Bilanz in teils erheblichem Umfang Direktbestände ausweisen. Bei steigender Nachfrage nach Immobilienspezialfonds und gleichzeitig immer noch bestehenden Direktbeständen kann die Einbringung in einen eigenen Individualfonds in unterschiedlichen Fällen der entscheidende strategische Fit zur Optimierung der Immobilienkapitalanlage sein. Drei typische Fallbeispiele sollen nachfolgend beleuchtet werden.
Fallbeispiel 1: Strategische Bündelung und Ausbau von (Sub-)Strategien
Einrichtungen, die historisch bedingt teilweise direkten Bestand haben, gleichzeitig aber zur weiteren Ausdifferenzierung (Nischen-)Strategien mit Asset Managern abbilden, können (Sub-)Strategien innerhalb eines Masterfonds effizient bündeln. Möchte zum Beispiel ein Haus einen gewissen Schwerpunkt in der Nutzungsart Wohnen setzen, so kann es seinen gegebenenfalls in dieser Nutzungsart bestehenden Bestand in den Fonds einbringen.
Die Fondsadministration kann hierbei schlank und daher preiseffizient erfolgen, da das Haus seinen eigenen Bestand naturgemäß sehr gut kennt und folglich in der Regel im Fonds kein komplexer Datenhaushalt erzeugt werden muss. Dieser Bestand kann dann optional auch als Basis für Erweiterungen dienen. Dabei kann der bestellte Asset Manager weitere Objekte hinzuerwerben.
Zudem können über diesen Fonds weitere Fondsbeteiligungen interessanter Nischen wie zum Beispiel Betreiberobjekte (etwa soziales Wohnen, Student Housing etc.) erworben werden. Hier vereint ein Fonds, zum Beispiel administriert durch eine Immobilien-Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), viele Vorteile. Die KVG kann in der Anbindung und Steuerung des Asset Managers für die direkt im Fonds gehaltenen Immobilien unterstützen sowie die Administration der Zielfondsbeteiligungen übernehmen.