Konsequenzen für Transaktionen am Sekundärmarkt
Deutschlands Sekundärmarkt für Immobilien-AIFs entwickelt sich allmählich. Der Einstieg in einen Immobilien-Spezial-AIF wird ebenso wie der Ausstieg aus dem Fonds durch fehlende Bewertungs-Benchmarks erschwert. Der Einsatz von erfahrenen, in einem institutionellen Umfeld professionell agierenden Vermittlern, die die rechtlichen Voraussetzungen als Finanzdienstleister in Form der Genehmigung durch den Paragraphen 32 Kreditwesengesetz (KWG) erfüllen, ist in diesem Segment daher für alle involvierten Parteien sinnvoll.
Ein Anstieg des aktuell in Deutschland beobachteten Handelsvolumens von zwei Milliarden Euro auf in den kommenden Jahren bis zu fünf Milliarden Euro erscheint realistisch. Bei Transaktionen dieser Art ist es angesichts der vorher beschriebenen Umstände nur folgerichtig, dass der Kaufpreis eines Fondsanteils am Sekundärmarkt zum Teil erheblich vom NAV abweichen kann. Der NAV bietet eben kein maßgebliches, sondern nur ein partielles Kriterium für die Preisfindung.
Um eine faire und transparente Bewertungspraxis zu erreichen, bedarf es daher weiterer Bewertungsinstrumente. Hierzu zählt beispielsweise die auf Discounted-Cashflow-Modellen basierende Größe Funds From Operations (FFO), die auf Basis des Brutto-Ergebnisses vor Abschreibungen und Steuern die gewöhnliche Geschäftstätigkeit einer Immobiliengesellschaft beschreibt. Für eine höhere Genauigkeit bieten sich Cashflow-Prognosen in Zehn-Jahres-Zeiträumen an. Sie erfolgen auf einer detaillierten Analyse der Portfolioqualität und der Renditeerwartung am jeweiligen Standort.
Fazit: Komplexität schafft Fairness bei Preisbildung
Einfachheit lässt sich der Bewertung von Fondsanteilen am Sekundärmarkt nicht attestieren. Galoppierende Aktienkurse, zu selten aktualisierte Netto-Inventarwerte und diverse voneinander abweichende international etablierte Bewertungsverfahren führen zu einer gewissen Komplexität in der Fondsanteil-Bewertung. Wichtig ist gleichwohl für institutionelle Investoren, dass sie keinen einzelnen Kriterien ausgeliefert sind, sondern aus einer Fülle unterschiedlicher Kriterien hin zu einer fairen Bewertung auswählen können.
Spezialisierte Berater unterstützen sie bei diesem Unterfangen. Sie geben eine Empfehlung ab für die anschließende Preisfindung. Diese bleibt gleichwohl nur eine Richtschnur, da sich das schlussendliche Transaktionsvolumen einzig zwischen Käufer und Verkäufer ergibt. Damit wird deutlich, dass Investoren am Sekundärmarkt – im Gegensatz beispielsweise zur Rückgabe des Anteilscheins an den Fondsmanager – den höchsten Autonomiegrad genießen.
Über den Autor:
Professor Dr. Matthias Thomas arbeitet seit diesem Jahr für den Immobilienanlagenvermittler Real Exchange (Reax). Der Immobilienspezialist kommt von der auf die Liegenschaftsverwaltung spezialisierten GIG-Unternehmensgruppe. Für die Berliner Firma arbeitete er von 2017 bis 2020. Davor profilierte sich Thomas als Vorstandschef (CEO) bei der Investorenvereinigung Inrev (Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), einer europaweiten Plattform für nicht-börsennotierte Immobilienanlagen. Darüber hinaus war er unter anderem Präsident der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung sowie Geschäftsführer und Gesellschafter des mittlerweile zum Indexanbieter MSCI gehörenden Research-Unternehmens IPD.
