Bewertung von Immobilien-Fondsanteilen Der NAV ist nur ein Kriterium bei der Preisfindung

Immobilienspezialist: Professor Dr. Matthias Thomas von Real Exchange.  | © Real Exchange

Immobilienspezialist: Professor Dr. Matthias Thomas von Real Exchange. Foto: Real Exchange

Die Bewertung von Fondsanteilen bei Immobilien-Spezial-AIF ist auch unabhängig von Krisenzeiten ein komplexes Unterfangen. Erst recht, wenn Fondsanteile am Sekundärmarkt im Rahmen sogenannter Anteilscheingeschäfte bewertet werden müssen. Eine Orientierung am Netto-Inventarwert (Net Asset Value (NAV)) kann hierbei nur als erste Einschätzung dienen.

Die europäische Immobilienorganisation Epra gab im Juni bekannt, dass die im Index „Developed Europe“ gelisteten Immobilien-Aktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (Reits) im Schnitt 26,4 Prozent unterhalb ihres NAV notieren. Im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre betrug die Differenz gerade einmal 10,8 Prozent. Diese historisch hohen Bewertungsabschläge zeigen, dass es alternative Kriterien geben muss, wenn Fondsanteile zum Zwecke der Preisbildung am Sekundärmarkt fair bewertet werden sollen.

Ermittlung des Netto-Inventarwerts

Der NAV ergibt sich in einem ersten Schritt aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände. Dieser Wert umfasst die zu einem bestimmten Zeitpunkt, in der Regel halbjährlich oder jährlich, ermittelten Immobilienverkehrswerte eines Portfolios. Er wird auch als Gross Asset Value (GAV) bezeichnet. Davon werden in einem zweiten Schritt sämtliche Verbindlichkeiten eines Unternehmens oder Fonds abgezogen. 

Für nach deutschem Recht aufgelegte Immobilien-Spezialfonds gibt es verbindliche Regelungen zur NAV-Ermittlung innerhalb des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) sowie in der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- sowie der -Bewertungsverordnung (KARBV). Im europäischen Rahmen gibt es darüber hinaus Leitfäden der Verbände wie EPRA (für börsennotierte Anlagevehikel) oder Inrev (für nicht-börsennotierte Anlagevehikel). Der NAV entspricht damit einer zeitpunktbezogenen Schätzung des Marktwertes des Eigenkapitals des jeweiligen Unternehmens oder Anlagevehikels.

Kriterien für die sachverständige Schätzung der Immobilienmarktwerte sind die zugrundeliegenden Nettokaltmieten ebenso wie Abweichungen zwischen der vertraglich vereinbarten und der marktkonformen erzielbaren Miete, die Prognose der Mietentwicklung, die Restlaufzeiten der Mietverträge sowie ein marktgerechter Diskontierungszinssatz.