Die größte Hürde ist die Liquidität an den Zweitmärkten
In der Praxis gibt es allerdings auch Probleme beim Verkauf von Fondsanteilen über den Zweitmarkt: Da ist zunächst die Preisfindung. Zwar findet die Bewertung der Anteile eines offenen Immobilienfonds regelmäßigen und im monatlichen Turnus statt, jedoch werden die darin enthaltenen Assets, also die Immobilien, oft jährlich bewertet. Außerplanmäßige Bewertungen der Immobilien sind zumeist nicht vorgesehen. Eine faire Bewertung kann also nur mit erheblichem Aufwand erfolgen, festgelegt durch ein Gutachten oder grob bestimmt anhand von Marktentwicklungen und Benchmarks. Die Preisfindung findet – anders als bei einer Rückgabe an die KVG – durch freie Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer statt. Häufig, aber keineswegs zwingend, ist ein Preisabschlag auf den offiziellen Wert des Anteilsscheins zu beobachten.
Eine weitere Hürde kann es darstellen, wenn die KVG ein Vetorecht gegen die Veräußerung der Fondsanteile an einen bestimmten Investor in Anspruch nimmt. Solche Klauseln über ein Zustimmungsrecht der KVG werden bisweilen in die Verträge über die Anlagebedingungen aufgenommen, etwa für den Fall, dass der Käufer die Anlagebedingungen nicht erfüllt. Hier ist Klarheit in den Vertragsbedingungen geraten. Im Mittelpunkt stehen zwar eindeutig die Interessen des Investors, für den die KVG treuhänderisch bei der Verwaltung des Sondervermögens tätig ist. Allerdings kann es sein, dass die Aufnahme eines bestimmten Käufers in den Investorenkreis den Interessen der Mehrheit der Altanleger widerspricht. Solche Interessenkonflikte gilt es zu eruieren und möglichst frühzeitig auszuschließen.
Eine Kommunikation und Abstimmung mit den anderen Fondsinvestoren kann dabei helfen, etwaige Irritationen frühzeitig auszuschließen. Das gilt erst recht für den Fall, dass alle Investoren geschlossen ihre Anteile an einen oder mehrere Investoren übertragen möchten, ohne den Fonds selbst anzufassen und eine Liquidation auszulösen. Für eine solche Transaktion hat sich in letzter Zeit die Bezeichnung Unit Deal eingebürgert, vielen Investoren gilt er auch unter steuerlichen Gesichtspunkten als künftige Alternative zum Share Deal. Einigkeit unter den verkaufswilligen Fondszeichnern ist natürlich Voraussetzung, ebenso wie die Einbindung der KVG in den Prozess sowie eine aktuelle gutachterliche Bewertung des gesamten Fondsportfolios.
Das größte Problem, vor der ein Sekundärmarkt für institutionelle Immobilienfondsanteile steht, ist allerdings noch immer die relativ geringe Liquidität der meisten gängigen Plattformen. Einerseits sind die dahinter stehenden Prozesse komplexer als der Ankauf eines Wertpapiers an der Börse, an der tagesaktuelle oder gar sekundengenaue Kurse gelten. Andererseits ist dieser Markt noch relativ fragmentiert. Es ist längst noch kein Selbstläufer, einen Match zwischen Käufer und Verkäufer zum gewünschten Kurs herzustellen. Es ist aber zu erwarten, dass sich dies in Zukunft ändern wird, und zwar aus vier Gründen.