Vom Share Deal zum Unit Deal Welche Fallstricke auf dem Zweitmarkt für Spezialfonds lauern

Tobias Kotz, Leiter Institutionelle Kunden bei Real I.S.: Der Fondsdienstleister sieht enormes Entwicklungspotential bei Zweitmärkten für institutionelle Immobilienfonds. | © Real I.S.

Tobias Kotz, Leiter Institutionelle Kunden bei Real I.S.: Der Fondsdienstleister sieht enormes Entwicklungspotential bei Zweitmärkten für institutionelle Immobilienfonds. Foto: Real I.S.

Kaufen und Halten bis zur Endfälligkeit – und sei es bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag. Dies war einmal eine verbreitete Anlagestrategie institutioneller Investoren. Inzwischen kommt es jedoch immer häufiger und in immer kürzeren Abständen vor, dass Profianleger ihre Portfolios aus strategischen oder taktischen Gründen umschichten. Im Zuge der Corona-Krise richten zahlreiche Marktteilnehmer ihre institutionellen Portfolios neu aus. Bei liquiden Anlageklassen wie börsennotierten Aktien oder Anleihen stellt eine Reallokation in der Regel kein Problem dar, auch wenn unter Umständen ein Kursverlust entsteht.

Bei Sachwerte-Investments wie beispielsweise Immobilen stellt sich eine Reallokation hingegen deutlich komplizierter dar. Der Verkauf einer Immobilie aus dem Direktbestand geht – sei es als Asset oder als Share Deal – nahezu immer mit einem hohen Zeit-, Management- und finanziellen Aufwand einher. Nicht anders verhält es sich bei Fonds-Investments. Bei geschlossenen Spezialfonds ist ein Ausstieg vor Ablauf der Laufzeit gar nicht erst vorgesehen, Transaktionen sind nur über Zweitmärkte möglich, sofern sich zu annehmbaren Konditionen ein Käufer finden lässt.

Anteile an offenen AIFs hingegen lassen sich grundsätzlich an den Emittenten – sprich die jeweilige Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – zurückgeben. Doch so fungibel und liquide wie man vermuten könnte, ist auch dieses Vehikel nicht. Eine Anteilscheinrückgabe ist mit vertraglich festgelegten Rückgabefristen verbunden und kann in der Regel nur monatlich erfolgen. Zudem muss der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen. Ist der Liquiditätspuffer renditeoptimiert niedrig oder wollen mehrere Investoren gleichzeitig ihre Anteilsscheine abgeben, kann dieser schnell verbraucht und der Fonds zu Objektveräußerungen gezwungen sein.

Um das zu verhindern, kann er die Rücknahme der Fondsanteile notfalls verweigern. Sind sich alle Fondszeichner über eine Rückgabe einig, sind der Fonds vollständig zu liquidieren und alle Objekte zu veräußern. Das kann sich nachteilig auf die realisierbaren Erlöse auswirken und unter Umständen auch ungünstige Auswirkungen auf Rendite- und Steuerfragen haben.

Eine alternative Option, die bislang oftmals noch vernachlässigt wird, ist die Übertragung von Fondsanteilen an einen anderen Investor – sprich die Veräußerung über einen Zweitmarkt. Eine solche Transaktion weist gegenüber der Anteilscheinrückgabe eine Reihe von Vorteilen auf: Sie schont die Liquidität des Fonds, innerhalb der Fondshülle gibt es keinerlei Anpassungsbedarf. Es sind keine Rückgabefristen und monatlichen Zeitfenster zu beachten.

Die Transaktion kann somit zeitnah erfolgen, sobald ein Käufer gefunden und man sich über den Preis einig ist. Dies beschleunigt im Idealfall die angestrebte Portfolioumschichtung des Investors und ermöglicht kurzfristige Reaktionen auf angepasste Strategien oder veränderte Marktbedingungen. Zudem sind die Transaktionskosten in der Regel niedriger als bei einer vorzeitigen Rückgabe des Anteilscheins. Da auch der Fondsmanager weniger Aufwand hat und einen Verkauf über den Sekundärmarkt nicht so sehr als Ausdruck des Misstrauens versteht, bleibt in den meisten Fällen auch das bilaterale Verhältnis von Investor und KVG intakt.