Strukturelle Faktoren: die vierte Triebfeder
Zur Abkürzung WKA muss noch ein weiterer Buchstabe hinzugefügt werden: S für strukturelle Faktoren. In einigen Immobiliensektoren bewirken sie eine grundlegende Veränderung der Rahmenbedingungen. Wir haben in einem früheren Beitrag bereits auf den Druck auf die Mietpreise von Einzelhandelsimmobilien ausgehend vom unaufhaltsamen Vormarsch des E-Commerce und auf die positiven Auswirkungen für Logistik- und Datenzentren hingewiesen. Neben dem demografischen Wandel mit zunehmender Verstädterung und immer älteren Bevölkerungen werden die genannten Trends die Immobilienmärkte der Zukunft maßgeblich mitgestalten und Gewinner, aber auch Verlierer hervorbringen.
Die Anlagethese für Immobilienaktien
Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren bleiben wir bei unserer Einschätzung, dass wir mit moderateren Renditen rechnen, die vornehmlich von Mieteinnahmen – oder Dividenden bei einer Anlage in REITs – und Ertragswachstum bestimmt werden. Aber zugleich sind die Fundamentaldaten der Immobilienmärkte unverändert solide, und es deutet praktisch nichts auf eine Übertreibung hin. Folglich sollte die starke Nachfrage der Anleger nach Immobilien zu Anlagezwecken anhalten. Schließlich handelt es sich bei ihnen um Sachwerte mit attraktiven und steigenden Ertragsströmen.
Die Zinsen und Anleihenrenditen werden zwar wahrscheinlich weiter steigen, da die quantitative Lockerung zurückgefahren und schließlich rückgängig gemacht wird. Der Renditeabstand zwischen Immobilien und Anleihen liegt jedoch nach wie vor über dem historischen Durchschnitt und bietet einen gewissen Puffer. In einigen Teilen der Welt befinden wir uns zwar inzwischen in einer späteren Phase des Immobilienzyklus. Gleichwohl gibt es nach wie vor Länder, Städte und Sektoren, in denen sich die Aussichten voraussichtlich weiter aufhellen werden und die uns daher interessant erscheinen. In unserer Immobilienuhr haben wir den Zyklus an den Immobilienmärkten grafisch dargestellt.