Die Assetklasse Immobilien hat aus Sicht einer Versicherung eine Vielzahl von Vorteilen. Mit der Beimischung von Immobilien zu einem lediglich aus Wertpapieren bestehenden Portfolio gehen in der Regel substanziell positive Effekte einher. Als Stichworte seien an dieser Stelle Diversifizierung, eine geringere Volatilität, Durations-, Illiquiditäts- und Komplexitätsprämien sowie Inflationsschutz genannt. Je länger der Anlagehorizont des Investors, umso mehr Investmentopportunitäten stehen potenziell zur Verfügung und umso mehr kann ein intelligent strukturiertes und gut selektiertes Portfolio von den Vorzügen von Immobilien profitieren.
Auch wenn bereits auf Sicht von wenigen Jahren positive Portfolioeffekte durch Beimischung von Immobilien erzielt werden können, so sollte ein Immobilieninvestor in Zeiträumen von mindestens 20 bis 30 Jahren rechnen, das heißt auch bei geopolitischen Unsicherheiten und einem anderen Zinsumfeld seine Kapitalanlage durchhalten können. Gleichwohl wird die Illiquidität von Immobilien gemeinhin überschätzt. Wer gewisse Abschläge zu akzeptieren bereit ist, kann auch in angespannten Marktphasen in vergleichsweise kurzer Zeit einzelne Assets oder ganze Portfolien verkaufen.
Unter dem Strich halten manche Versicherungsgesellschaften seit mehr als 100 Jahren Immobilien als Teil der Kapitalanlage. Sie haben viele dieser Engagements durch viele Krisen und Kriege durchgehalten und sind heute noch froh über ihren Kernbestand. Darüber hinaus haben langjährige Immobilieninvestoren einen unschätzbaren Bestand an Know-how aufgebaut und verfügen über ein global gespanntes Netzwerk, das ihnen in allen Marktphasen Opportunitäten bietet. Keine Frage, auch für andere Assetklassen sind Know-how und passende Marktzugänge gefragt, aber in der Assetklasse Immobilien haben diese Faktoren noch einmal einen anderen Stellenwert. Sie brauchen viel Zeit und Erfahrung. Ohne diese Faktoren, sind aussichtsreiche
Transaktionen in attraktiven Märkten praktisch nicht möglich.
Immobilien unterscheiden sich von liquiden Investments durch die Notwendigkeit einer laufenden
Betreuung. Die Bearbeitungsintensität ist dabei sehr unterschiedlich je nach Nutzungsart und hängt von den Ereignissen ab und davon, ob sich ein Objekt planmäßig im Einklang mit den Erwartungen entwickelt. Vor allem Betreiberimmobilien erfordern sehr viel spezielle Expertise. Wer hier den Anforderungen des Marktes nicht gewachsen ist, muss mit erheblichen, unter Umständen sogar unwiederbringlichen Wertrückgängen rechnen. In jedem Fall sind hinreichende Ressourcen für die Bestandsbetreuung einzuplanen. Die Erfahrung zeigt, dass aktive Investoren in der Haltephase erhebliche Wertbeiträge generieren können. Ein wertorientiertes Management ist ein hochrelevanter Erfolgsfaktor.
Immobilien sind keine Selbstläufer
Die Assetklasse Immobilien sehen Versicherungen daher weiterhin als Stabilitätsanker in einem breit diversifizierten Portfolio. Vermögensmanager großer Versicherungen fühlen sich auch in der jetzigen angespannten Marktphase mit ihren Immobilienquoten wohl, denn sie denken sehr langfristig und haben ihr Portfolio entsprechend ausgerichtet. Versicherungen kommt natürlich zugute, dass sie ihre Immobilien weit überwiegend aus eigenen Mitteln beziehungsweise Prämieneinnahmen finanzieren, und daher von den geänderten Finanzierungsbedingungen und Marktschwankungen weit weniger betroffen sind als andere Marktteilnehmer.
Wer also heute angesichts von Marktunsicherheiten Immobilien als Assetklasse grundsätzlich in Frage stellt, sollte seinen Blick stärker auf den Horizont richten. Angesichts der marktphasenunabhängigen Vorteile dieser Assetklasse und der langen Haltedauer der Immobilienobjekte sind temporäre Ereignisse für den langfristig orientierten Investor von eher untergeordneter Bedeutung.
Erfolgsfaktoren in der langfristigen Immobilienanlage
Aber die Zeit heilt nicht alle Wunden. Professionelle Immobilieninvestoren wissen, dass natürlich nicht jede Immobilie geeignet ist, sich langfristig nachhaltig ertragreich zu entwickeln. Deswegen ist bereits beim Ankauf streng darauf zu achten, dass es gewisse unveränderbare Faktoren gibt. Dies gilt vor allem für die Lage, die auch in 20, 30 oder mehr Jahren immer noch begehrt sein sollte, was sich entsprechend in einem nachhaltig stabilen Wertansatz widerspiegelt. Die Nutzungsart ist dabei gar nicht so entscheidend, viel wichtiger sind ganz allgemein das objektspezifische Anlagerisiko, das heißt die Makro- und Mikrolage, die Objektqualität sowie vor allem die nachhaltige Ertragssituation.