Zugegeben, diese Faktoren waren bis vor wenigen Jahren noch gut kalkulierbar. Die Pandemie, Mobile Working, der Klimaschutz und andere Ereignisse habe zu Neueinschätzungen geführt. Auch die Unsicherheit bezüglich der relevanten ESG-Kriterien macht die Beurteilung der nachhaltigen Ertragskraft einer Immobilie nicht einfacher. Nicht-ESG-konforme Immobilien bergen ein hohes Risiko, mittel- bis langfristig geringere Mieteinnahmen zu generieren. In Verbindung mit etwaig hohen notwendigen Investitionen führt dies unweigerlich zu einem signifikanten Performanceverlust und Abschlägen im Verkaufsfall. So sollte ein Objektankauf keinesfalls ohne engmaschige ESG-Due Diligence erfolgen, in deren Rahmen die Taxonomie-Anforderungen beurteilt sowie der Stranding Point nach CRREM-Pfad ausgewiesen und entsprechend im Pricing kritisch reflektiert wird.
Aktuelle Risiken der Immobilienanlage
Was wir derzeit erleben, ist eine deutliche Korrektur der Immobilienpreise in allen Sektoren im Zuge der Zinswende. Diese Phase dürfte noch nicht abgeschlossen sein. Es gibt allerdings Faktoren, die einem erheblichen weiteren Preisverfall entgegenwirken sollten. Hierzu zählen insbesondere die nachlassende Bautätigkeit bei weiterhin bestehendem Nachfrageüberhang, vor allem bei hochwertigen Flächen. Zudem ist mit weiter steigenden Mieten zu rechnen sowie zu beobachten, dass bei Investoren die Bedeutung des Inflationsschutzes von Immobilien einen ungebrochen hohen Stellenwert hat.
Es ist aktuell auch keine Verkaufswelle erkennbar. Im Gegenteil, die Verkaufsbereitschaft vieler
Marktteilnehmer ist gering – dies könnte sich jedoch im Verlauf des Jahres noch ändern. Gründe hierfür konnten zum Beispiel sein, dass bei Fonds aus Liquiditätsgründen Verkaufsdruck aufkommt, umfangreiche Prolongationen von Finanzierungen anstehen oder Banken bei fallenden Verkehrswerten nicht mehr stillhalten können. Dem gegenüber steht allerdings die stabile Nachfrage eigenkapitalstarker Investoren, die auf Gelegenheiten bei sehr guten Objekten warten können, um sich diese zu einem attraktiven Preis zu sichern.
Vermögensmanager von Versicherungen beobachten den Markt sehr intensiv und werden die Preisbewegungen für Opportunitäten nutzen. Denn wer mit eigenem Geld investiert, findet sogar ein attraktives Umfeld vor. Oder andersherum ausgedrückt: Die Käufer, die mit einer hohen und günstigen Fremdfinanzierung Preise bieten konnten, die viele nicht mitgehen wollten, fehlen jetzt. So sich die Verkäufer sukzessive von ihren historisch hohen Preisforderungen verabschieden, stehen Equity-Investoren vorne und sind im Begriff, langfristig vorteilhafte Transaktionen abschließen zu können.
Denn zu allen Zeiten gilt, Core-Immobilien mit wirklich guten Qualitäten in erstklassigen Lagen sind immer knapp und erweisen sich in wirtschaftlich schwächeren Zeiten als äußerst resilient und wertstabil. Die Option abzuwarten, bis der Markt wieder in Schwung kommt, bedeutet auch, sich einem härteren Wettbewerb stellen zu müssen. Wer es sich leisten kann, für den gilt: Antizyklisch investieren ist das Gebot der Stunde.
Für Vermögensmanager international tätiger Versicherungen bietet sich noch einmal ein anderes Bild. Ausgewählte Immobilienmärkte außerhalb Deutschlands bieten gute Chancen und stehen für viele bereits seit längerem im Fokus, um die historisch in Deutschland gewachsenen Portfolien der Mandanten international stärker zu diversifizieren. Aktuell ist vor allem der US-amerikanische
Wohnungsmarkt attraktiv.
Losgelöst davon gilt zu allen Zeiten: Der entscheidende Werttreiber von Immobilien ist der Mieter.
Ausgehend davon lässt sich leicht feststellen, dass in den Wohnungsmärkten kaum oder nur sehr
selektiv Belastungen festzustellen sind. Die Nachfrage ist hoch und nimmt vor allem in den
Ballungsräumen eher noch zu. Gleichzeitig ist das Angebot limitiert, und es ist nicht absehbar, dass diese Übernachfrage auf Sicht verschwindet. Aus dem gewerblichen Bereich sind Fachmarktzentren ein gutes Beispiel für Resilienz. Denn sie werden meist getragen von Lebensmittel und Drogerie – ein grundsätzlich krisensicheres Geschäft, denn gegessen und getrunken wird immer. Der langfristige Investor sucht Standorte, Lagen und Objekte, die auch in Zukunft nachhaltig Erträge durch stabile und steigende Mieteinnahmen sichern. Die Conclusio lautet: Die qualitätsorientierte Selektion bietet langfristig sehr gute Erfolgschancen.
Über die Autorin:
Katrin Hupfauer ist seit dem Jahr 2000 bei der Meag, ist bei dem über 320 Milliarden Euro schweren Vermögensverwalter der Munich Re und der Ergo Leiterin Immobilientransaktionen.