Offensichtlich reifen Immobilien wie guter Wein, wenn die erzielbaren Mieten nicht weiter sinken und der Grad der Gebäudeabnutzung den Marktwert aus dem "Hype-Bereich" fortbewegt beziehungsweise heraushält. Ebenfalls erwähnenswert ist die Tatsache, dass die absoluten Youngsters unter den Immobilienobjekten (unter fünf Jahre alt) die 10- bis 20-jährigen Bauten in Bezug auf die Rendite ebenfalls an die Wand spielen.
Instandhaltungskosten als relativierender Faktor?
Wie bereits anfangs erwähnt, haben wir bestimmte Faktoren nicht in unsere Betrachtung miteinbezogen. Dieses Vorgehen diente der Konzentration aufs Wesentliche. Nichtsdestotrotz lässt sich ein praxistaugliches Beispiel nicht ohne die Berücksichtigung der Instandhaltungskosten ableiten. Im Laufe der Jahre nimmt der Instandhaltungs-, Sanierungs- und Renovierungsaufwand natürlich zu – und könnte den anfänglichen Wertverlust teilweise oder vollständig ausgleichen.
Ist dem tatsächlich so? Wenn ein Investor zum Beispiel plant, eine Wohnung in Berlin zu erwerben, für zehn Jahre zu halten und dann zu verkaufen, kann der Unterschied zwischen einer 60 Jahre alten Wohnung (circa 44 Prozent Rendite) und einem Neubauobjekt (etwa 38 Prozent Rendite) einen Renditerückgang durch Instandhaltungsaufwände von bis zu sechs Prozentpunkten ausgleichen.
Beliebte Altbauwohnungen – es kommt auf den energetischen Zustand an
Eine sehr interessante Beobachtung machten wir bei Objekten, die älter als 60 oder 70 Jahre sind und vor dem zweiten Weltkrieg gebaut wurden. In der Vorkriegszeit entstanden viele Bauwerke, die mit ihren stuckverzierten hohen Decken, prächtigen Fassaden und großzügigen Raumaufteilungen aktuell zahlreiche Fans finden.
Direkt nach dem Krieg wurden die Bombenlücken in den Straßenzügen mit zweckmäßigen Gebäuden unterschiedlicher Qualitäten geschlossen. Die Reparatur stark beschädigter, aber wiederherstellbarer Häuser orientierte sich hingegen an den ursprünglichen Grundrissen. Ob eine Altbauwohnung ihr Geld tatsächlich wert ist, hängt aber auch vom Sanierungszustand und Energieeffizienzwert des gesamten Gebäudes ab.
Fazit: genauer hinschauen, mehr Daten einbeziehen
Unsere Studie belegt, dass private und institutionelle Anleger gut beraten sind, ihren Blick nicht nur auf nagelneue Objekte zu lenken. Deren Anschaffungskosten werden bereits jetzt durch Überbewertungseffekte zunehmend in die Höhe getrieben. Steigende Inflation, Lieferschwierigkeiten am Bau und Fachkräftemangel werden Neubauten weiter verteuern und die politischen Ziele von 400.000 Wohnungen pro Jahr vereiteln.
Wenn Sie sich aber am „Gebrauchtmarkt“ orientieren, die Ergebnisse unserer Erhebung berücksichtigen, Instandhaltungskosten und Energeieffizienz nicht aus dem Blick verlieren, könnten Sie noch echte Renditeschätze heben. Grundsätzlich gewinnen Daten, ESG-Faktoren und Analysetools in der Bewertung und Renditeplanung immer mehr an Bedeutung. Eine sorgfältige, informationsbasierte Vorgehensweise ermöglicht mittlerweile auch Menschen ohne „den richtigen Riecher für Immobilien“, fürs Alter vorzusorgen, Stiftungsvermögen zu mehren und Renditen für Investoren zu generieren.
Über den Gastautor:
Christian Crain ist seit 2018 Co-Geschäftsführer bei Pricehubble Deutschland und über 23 Jahre entlang der gesamten Wertschöpfungskette Wohnimmobilie tätig: ob in größeren Wohnungsgesellschaften rund um die Vermietung, Verwaltung, Bewirtschaftung & Optimierung, der eigenen Maklerfirma entlang der Themen Akquisition & Transaktion oder bei zwei Fintech-Unternehmen für Finanzierung, Versicherung & Vorsorge rund um die Wohnimmobilie. Der 43-Jährige arbeitete auch 5 Jahre lang in der Schweiz und hat im Umfeld von Pricehubble zudem Einblicke in die Immobilienmärkte der Nachbarländer Schweiz, Österreich, Frankreich sowie den Niederlanden. Inzwischen lebt Herr Crain mit seiner Familie im Großraum Berlin.